Во втором чтении принят проект закона об упрощенном возврате средств за купленную у банкрота недвижимость

11 июля. FINMARKET.RU - Госдума приняла во втором чтении законопроект об упрощенном возврате покупателям единственного жилья уплаченных за него средств, если сделка в деле о банкротстве продавца признана недействительной из-за заниженной стоимости. Они смогут получить деньги вне очереди, либо оставить недвижимость себе через доплату до рыночной цены, либо побороться за нее на торгах.

Правительство РФ разработало законопроект (№199216-8) для исполнения постановления Конституционного суда РФ, который в 2022 году предписал исправить законодательство и предоставить покупателям единственного жилья реальную возможность вне очереди вернуть уплаченные деньги в случае признания сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности продавца.

КС РФ признал, что действующие правила могут приводить к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья. Квартира возвращается в конкурсную массу продавца-банкрота, а покупатель получает лишь право требовать возврата долга. При этом покупатель не имеет никаких преимуществ на возврат потраченных средств.

Законопроект предусматривает приоритетный возврат - без попадания в конкурсную массу - средств покупателю, для которого спорный объект был единственным жильем, но был возвращен продавцу и продан в рамках дела о его банкротстве. До перечисления денег гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, будут иметь право пользоваться им. Этот срок может быть увеличен судом, и лишившиеся недвижимости смогут пользоваться ею до полугода после получения уплаченных ранее за нее денег.

Однако ко второму чтению из проекта была исключена норма, которая позволяла лишившемуся жилья покупателю попросить суд проиндексировать возвращаемую ему сумму за период с даты уплаты денег за квартиру.

Законопроект предусматривает несколько вариантов развития событий после признания сделки недействительной. Во-первых, пострадавший покупатель может оставить квартиру себе, если доплатит до установленной судом суммы в решении о признании сделки недействительной. На внесение средств отводится месяц, суд может увеличить этот срок в три раза. Во-вторых, сможет побороться за недвижимость на торгах либо оставить ее себе без всяких доплат, если желающих выкупить недвижимость не найдется.

Проект предусматривает особые правила проведения торгов в таких ситуациях. Согласно законопроекту, недвижимость должна выставляться на торги сначала по цене, определенной в решении суда, или по более высокой оценочной стоимости. При проведении повторных торгов и реализации объекта через публичное предложение каждый раз цена должна снижаться "не менее чем" на 10%. При этом минимально допустимая цена сделки должна на 5% превышать признанной судом заниженной цену и покрывать расходы на торги.

Даже если пострадавший покупатель не участвовал в торгах, он все равно сможет выкупить спорную недвижимость. После определения победителя на первых или повторных торгах - если цена не более чем на 20% превышает минимально допустимую цену сделки, а в случае признания торгов несостоявшимися - по начальной цене продажи. На этапе публичного предложения у пострадавшего покупателя будет преимущественное право на выкуп квартиры, если цена опустится до минимально допустимой.

Эти правила будут применимы исключительно к возмездным сделкам по приобретению единственного жилья, указано в законопроекте.

Предполагается, что нормы вступят в силу с момента опубликования закона. При этом они будут распространяться и на ситуации, когда суд уже признал сделку купли-продажи недействительной, но деньги, вырученные от продажи жилого помещения, еще не были перечислены в конкурсную массу.