Жилью обещан рост цен на 15-30%

Москва. 30 июня. FINMARKET.RU - Цены на московскую жилую недвижимость должны пойти в рост. За год они могут вырасти на 15-30%, считают в Росгосстрахе. Основными причинами роста станет повышающееся благосостояние россиян в целом и москвичей в частности, а также растущие объемы кредитования и некоторый дефицит новостроек. Приложат руку к росту цен и спекулянты.

Методика, которую использует центр стратегических исследований (ЦСИ) компании Росгосстрах для оценки возможного изменения цен на недвижимость, основана на их привязке к доходам населения, а также к оценке потребителями своего уровня благосостояния. Расчеты позволили вывести ряд соотношений, показывающих на "перегрев" или "переохлаждение" столичного рынка жилья.

Согласно расчетам, сегодня минимальный "пороговый" доход, обеспечивающий способность приобрести жилье в Москве, составляет примерно 230 тыс. рублей в месяц на семью. По данным исследования, таким доходом располагают около 3,5% в целом по России и 12% семей, проживающих в Москве. Суммарный платежеспособный спрос на жилье в Москве превышает 200 млрд рублей или 1,5 млн кв. м жилой площади в год.

Расчеты показывают, что сегодня московский рынок жилой недвижимости находится возле точки равновесия: платежеспособный спрос на жилье примерно соответствует предложению на первичном и вторичном рынках. Однако такое положение не может длиться долго. Официальная статистика фиксирует рост благосостояния москвичей. Прогнозы говорят о том, что реальные доходы населения в ближайшие несколько лет будет расти на 2-5% ежегодно.

"Как представляется, сегодня мы находимся в начале достаточно длительного цикла роста цен на московское жилье. Скорость их повышения будет зависеть от объема нового строительства и роста доходов населения. По нашим оценкам, в течение года цены на московское жилье поднимутся минимум на 15%. Однако в реальности рост цен будет значительно выше. В итоге рост цен на московское жилье в течение года может составить 30-40% или даже более того", - говорит руководитель центра стратегических исследований Алексей Зубец.

Объяснений таким прогнозам несколько. Во-первых, как указывается в исследовании Росгосстраха, сегодня на рынке накопился довольно значительный отложенный спрос на жилье. Ожидания относительно глубокого падения цен не оправдались и спрос постепенно возвращается на рынок.

С тем, что платежеспособный спрос пусть и достаточно медленно, но восстанавливается (как за счет улучшения ситуации на рынке труда, так и благодаря возобновлению ипотечного кредитования новостроек), согласны и в аналитическом центре ГдеЭтотДом.РУ. При этом, как отмечают аналитики, застройщики и агентства недвижимости проводят грамотные компании по нагнетанию ажиотажа на рынке (основной лозунг "успейте купить сейчас, завтра будет дороже"). Практически исчезли и "антикризисные" предложения (цены на квадратный метр ниже 100 тысяч рублей в пределах МКАД найти уже очень сложно), застройщики стали даже с рекламных щитов заявлять о грядущем повышении цен (последний раз такие сюжеты в рекламе были в 2007 году). Но как будет развиваться ситуация в ближайшие несколько месяцев пока не совсем понятно, отмечают в ГдеЭтотДом.РУ. При этом эксперты подчеркивают, что в пользу возможного роста цен пока свидетельствует лишь интенсификация ипотечного кредитования.

На то, что оживший рынок ипотеки может стать фактором роста, указывается и в исследовании Росгосстраха. Объемы кредитования выросли в январе-апреле более чем в 2,2 раза по сравнению с прошлым годом, при этом в апреле, по данным ЦБ РФ, в России было выдано 29 тыс. ипотечных кредитов на рекордную за полтора года сумму в 32 млрд рублей.

В-третьих, оживление рынка недвижимости привлекает к нему спекулянтов, намеренных заработать на росте цен. Вследствие этого, как считают в Росгосстрахе, в ближайший год вырастет число инвестиционных сделок, рассчитанных на дальнейшую перепродажу жилья.

Пока же аналитики указывают на резкое уменьшение доли инвестиционных покупок. По словам ведущего специалиста аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Алексея Попова, кризис превратил столичную недвижимость из "единственно надежного" в весьма рискованный актив, да и часть застройщиков сейчас выставляет весьма жесткие условия по переуступке прав на свои новостройки. Также там напоминают, что еще одна позитивная роль кризиса связана с резким уменьшением числа инвестиционных сделок на московском рынке недвижимости. Во многом, именно инвестиционные сделки в свое время и разогнали рынок столичного жилья до заоблачных предкризисных высот (когда все умилялись нелепостью сравнения цены хрущевки и коттеджа на европейском побережье). "30-40% инвестиционных покупок в городе, где сосредоточена значительная часть трудового потенциала нашей страны, было неразумно высоким показателем. Причиной этого была уверенность в том, что недвижимость - единственный надежный актив, а также в несовершенстве нормативно-правовой базы", - указывают в ГдеЭтотДом.РУ.

И, наконец, четвертый фактор роста цен. В ЦСИ Росгосстраха обращают внимание на сокращение объемов строительства жилья в Москве. По данным Росстата в январе - апреле 2010 г. в Москве было введено в строй 402 тыс. кв. м. жилья, что в 2 раза меньше, чем за первые 4 месяца прошлого года. Фактически, уже сейчас основным источником площадей для тех, кто намерен улучшить жилищные условия, является вторичный рынок жилья. Дефицит предложения на первичном рынке будет неизбежно толкать вверх цены на недвижимость, считают в Росгосстрахе.

В ГдеЭтотДом.РУ, напротив, не склонны говорить о дефиците. Сейчас активно предлагаются стартовавшие в кризис проекты и возобновилось строительство на многих замороженных объектах, указывают в компании.

Мнение по части ценовых тенденций московского рынка жилья высказали и в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости". Там считают, что в ближайшем будущем рынок, скорее, будет волатилен, подвержен частым ценовым колебаниям. В течение 2-3 лет квадратный метр может, например, подорожать на 30%, а затем скорректироваться вниз. Или наоборот, сейчас на рынке может начаться стагнация и цены откатятся вниз на 10-15% до конца года, а затем снова вырастут.

Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках (без учета элитных объектов) по состоянию на середину июня 2010 года составляет около 130 тыс. рублей за 1 кв. м (оценки ГдеЭтотДом.РУ). Вторичный рынок жилья стагнирует у отметки в 137 тыс. рублей.

Так что тем, кто не располагает входным билетом на рынок московской жилой недвижимости остается рассчитывать на социальное жилье. Оно в Москве в разы дешевле. Правительство Москвы и Мосгордума определяют стоимость квадратного метра социального жилья. Сейчас она составляет 30 тысяч рублей за квадратный метр, заявил мэр столицы Юрий Лужков в эфире телеканала ТВЦ во вторник.

Стоимость коммерческого жилья в Москве не зависит от властей города, а формируется исходя из спроса на него. "Цена на коммерческое жилье формируется исходя из его востребованности", - сказал Ю.Лужков. "Такая позиция не касается рынка социального жилья, стоимость которого определяют власти города", - подчеркнул он. По словам Ю.Лужкова, качество социального и коммерческого жилья сохраняется практически всегда на одном уровне.