.
.
СЕГОДНЯ:
 
 
.
.
.
О компании
Главная  /  О компании  /  Новости партнеров  /  Роман Василенко: жилищные кооперативы в России – эффективная модель решения квартирного вопроса
.
 
 
 
 
 
25 сентября 2019 года
Роман Василенко: жилищные кооперативы в России – эффективная модель решения квартирного вопроса

Председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей» доктор экономических наук Роман Василенко рассказывает о финансовых механизмах, лежащих в основе жилищной кооперации.

Роман Викторович, в чем особенность финансовой технологии жилищных кооперативов?

Кооператив – фактически касса взаимопомощи, это некоммерческая организация, которая дает возможность покупать квартиры вскладчину. Работает это следующим образом: допустим, объединяется десять человек. Сначала приобретается квартира одному, потом второму, затем третьему… Разумеется, на всех средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков.

Фонд может пополняться исключительно за счет средств пайщиков? А кредиты?

ЖК не имеют права привлекать кредиты. Возможный дополнительный источник – государственные вложения. В германских, например, жилищных кооперативах такие вложения составляют значительную часть финансирования. В послевоенный период – когда германские власти стимулировали решение жилищного вопроса, объем государственного финансирования доходил до четверти паевых фондов кооперативов. Жилищные кооперативы были распространены в советские времени – и их также активно финансировало государство, причем, вкладывало не только в паевые фонды, но дотировало закупку стройматериалов.

А сейчас государство не финансирует ЖК?

Есть кооперативы, которые финансируются государством, в частности субъектами Федерации, правда, их мало. Большинство кооперативов сталкиваются с необходимостью работать только со средствами, поступающими от пайщиков. А значит речь идет о том, как стимулировать быстрее возвращать кооперативный взнос в покупку квартиры тем, кто уже ее приобрел и стимулировать приток новых пайщиков. Это могут себе позволить кооперативы, действующие в крупных городских агломерациях, и кооперативы, работающие одновременно во многих регионах страны. Это взаимосвязано: чем быстрее движется очередь – тем быстрее приходят новые пайщики; чем быстрее приходят новые пайщики – тем быстрее движется очередь.

Не делает ли стремление привлекать все новых и новых пайщиков кооперативы похожими на финансовые пирамиды?

Пирамиды возникают, когда обязательства предшествующих участников финансового проекта обеспечены деньгами последующих. В случае с кооперативом не обеспеченных обязательств нет: обязательства перед пайщиками обеспечены квартирами, которые приобретаются в их интересах – эти квартиры в период, пока пайщики расплачиваются с кооперативом, находятся в собственности кооператива.

То есть это кооперативные квартиры, которыми кооператив может распоряжаться по своему усмотрению?

Нет, не по своему усмотрению. Давайте по порядку.
Кооператив покупает ту квартиру, которую ему предлагает купить пайщик. Он может отказать в покупке в том случае, если квартира не прошла юридическую проверку или независимую оценку экспертов, привлеченных кооперативом. В этом случае кооператив может предложить совместными усилиями поискать другой вариант. Но приобретение делается в интересах конкретного пайщика.
Для приобретения квартиры пайщик аккумулирует на счете в кооперативе не менее 35% стоимости квартиры – свой личный вклад в покупку квартиры, кооператив добавляет не более 65%. Как только сумма накоплена, пайщик становится в очередь на покупку. Когда у кооператива достаточно средств для того, чтобы оплатить свою долю в покупке кооператива, она приобретается кооперативом. При этом в большинстве регионов с этой покупки не платится налог.
Квартира как целевое приобретение не учитывается на балансе кооператива. Пайщик получает возможность прописаться в квартире, прописать членов своей семьи.
Как только пайщик возвращает кооперативу вложенные в покупку квартиры средства, она переходит в его личную собственность. Срок возврата этих средств – 10 лет. Многие пайщики расплачиваются раньше. В нашем, например, кооперативе, несколько десятков квартир уже перешли в собственность пайщиков, хотя ему меньше 10 лет.
Если пайщик передумал -- например, у него изменилась жизненная ситуация, и он понимает, что не сможет себе позволить квартиру, которую хотел получить в собственность, он выходит из кооператива. При этом его пай возвращается ему в полном объеме. То есть уходит из кооператива с деньгами.
Возможность расплатиться с пайщиком как раз и обеспечивается тем, что квартира находится в собственности кооператива, она прошла тщательную юридическую проверку и независимую оценку. Для того, чтобы вернуть деньги пайщику, кооператив может продать квартиру.
Возврат денег -- важное отличие от ипотеки: если ипотечник понимает, что больше не может платить, он лишается и квартиры, и денег.
Еще одно отличие кооператива от банка – кооператив не проверяет кредитную историю и источники доходов пайщика. Кооператив, как я уже сказал, тщательно проверяет квартиры, а не пайщиков. И потому привлекателен для тех, у кого были какие-то негативные события в их кредитной истории или нет высокой официальной зарплаты или они вынуждены были часто менять место работы. А это чуть ли не большинство трудоспособного населения нашей страны.

То есть кооператив не волнует, насколько добросовестный плательщик к нему пришел?

Конечно, волнует. Но риски, которые берет на себя кооператив, связаны с объектами недвижимости – и именно эти риски мы стремимся максимально исключить. Риски оплаты кооперативного взноса в покупку квартиры берет на себя сам пайщик. На кооператив они не влияют – он в любом случае обязан резервировать ресурсы для того, чтобы выполнить требование Жилищного кодекса: вернуть пайщику его пай по первому требованию пайщика.
Безусловно заинтересован в том, чтобы продолжались возвратные платежи, а не в том, чтобы забрать при первой же просрочке квартиру – ведь ему придется возвращать пай. Если у пайщика временные трудности, кооператив идет ему навстречу – вводит отсрочку или рассрочку платежей, дает возможность пайщику восстановить платежеспособность.
Если же кооператив видит, что пайщик не справляется с платежами даже после послаблений, он принимает на общем собрании решение исключить пайщика из ЖК – при этом, как я уже сказал, пайщик получает весь свой пай.

Насколько покупка квартиры кооперативом дешевле приобретения квартиры в ипотеку?

На порядок. Квартира кооперативом покупается по номиналу: ЖК не берет процент за предоставляемые им для покупки квартиры средства. То есть в стоимости квартиры для покупателя нет банковского процента и стоимости страховки. Есть вступительный и членские взносы в кооператив – которые идут на финансирование его текущей деятельности. За десять лет пайщик заплатит вступительные и членские взносы в объеме 400 тыс. рублей. Если он расплатится с кооперативом раньше – заплатит меньше.

Как быстро идет очередь на покупку квартиры?

В разных кооперативах – по-разному. Разумеется, это зависит от размера паевого фонда. Если он достаточный для того, чтобы решить жилищный вопрос в реальном масштабе времени имело возможность большинство пайщиков, то достаточно быстро.

Реальный масштаб времени – это сколько?

Не более года.

Это достижимый срок?

В крупном кооперативе – вполне достижимый. Кооперативная модель – уже не экзотика, а действующая, отработанная модель решения квартирного вопроса.

На правах рекламы


      Опубликовать в своем блоге livejournal.com   
 
 
.
27 августа 2019 года 18:53
Инвестиции в финансовый рынок: стоит ли процент риска? Депозиты - один из самых популярных в нашей стране способов сбережения капитала. По данным Банка России, на конец июня 2019 года клиенты держали в банках 29 трлн рублей. Но ставки по вкладам падают уже несколько лет. Почему это происходит и...    читать дальше
.
23 июля 2019 года 17:22
Сбербанк первым на российском рынке предложил корпоративным клиентам услугу «Возмещение налогов из бюджета» с использованием электронной банковской гарантии, выданной принципалу в целях освобождения от уплаты акциза при экспорте подакцизной продукции. Разработка сервиса стала возможной после...    читать дальше
.
24 июня 2019 года 16:49
Технологии развиваются с такой скоростью, что вчерашнее далёкое будущее – сегодня уже привычное настоящее. Цифровизация так или иначе затрагивает все сферы деятельности человека, меняет повседневную реальность и предъявляет новые требования в том числе и к финансовым специалистам. Один из...    читать дальше
.
17 июня 2019 года 17:56
Цифровизация экономики, бизнес-процессов и жизнедеятельности человека постепенно меняет нашу повседневную и рабочую жизнь. Автоматизация и технологии на основе искусственного интеллекта - уже не завтрашний день, а реальность. С одной стороны, это влияет на перестроение структуры и процессов...    читать дальше
.
11 июня 2019 года 16:48
- Как появилась идея создания диплома «Финансы и управление бизнесом» на русском языке? В: На протяжении последних 15 лет в России был очень успешен диплом по международной финансовой отчетности ДипИФР. Экзамен сдается на русском языке, и наибольшей популярностью он пользовался среди главных...    читать дальше
.
29 мая 2019 года 16:57
В минувший понедельник состоялось открытие одноимённой железнодорожной платформы Московской железной дороги. 20 минут до центра В 2020 году Инновационному центру «Сколково», который ещё называют «российской Кремниевой долиной», исполняется 20 лет. За годы его существования о нём...    читать дальше
.
14 мая 2019 года 11:03
Клиенты, воспользовавшиеся с 1 по 31 мая программой Lexus Trade-in для приобретения моделей NX, LX, UX, ES, LS, GX и RX получают преимущество до 350 000 рублей. Для роскошных флагманских седанов Lexus LS предусмотрены участие в программе «5 лет Вашей уверенности» и возможность получить...    читать дальше
.
22 марта 2019 года 10:29
Последнее время российские компании всё активнее работают с партнёрами и инвесторами из арабских стран, особенно из Объединённых Арабских Эмиратов. Заместитель Председателя Правления Сбербанка Анатолий Попов недавно вернулся из деловой поездки в ОАЭ. Анатолий Леонидович рассказал об итогах...    читать дальше
.
06 марта 2019 года 10:55
Деятельность инвестора сопряжена с определенными рисками, однако и доход, полученный от инвестиций, может быть весьма существенным. Чтобы добиться достойного результата, необходимо профессиональное понимание принципов инвестирования и, конечно, опыт. Эффективнее всего действовать на фондовом...    читать дальше
.
25 декабря 2018 года 15:41
В предпраздничной суете одна из самых сложных задач - поиск оригинальных подарков. И вот тут помощь приходит с неожиданной стороны. Каждый декабрь большинство из нас проживает по давно устоявшейся схеме: мы с нетерпением ждем приближения праздников, продумываем...    читать дальше
.
12 декабря 2018 года 17:12
Lexus представил первый в мире рекламный видеоролик, сценарий к которому полностью написан искусственным интеллектом (ИИ) и срежиссирован лауреатом премии "Оскар". Новый видеоролик "Управляемый интуицией" создан при помощи уникального искусственного...    читать дальше
.
30 ноября 2018 года 10:07
В Москве состоялось награждение лауреатов премии Финансового университета при Правительстве Российской Федерации в области качества жизни. Награды вручали в рамках первого дня V Международного форума "Как попасть в пятерку". Банк ВТБ стал лауреатом премии в номинации "Банк для малого и среднего...    читать дальше
.
12 октября 2018 года 17:31
Оптимизация затрат и увеличение эффективности работы - важные вопросы, которые встают перед руководителем компании в период кризиса. В последнее время все больше стали обращать внимание на реализацию проблемных активов. Справляться этой задачей умеют немногие, но в условиях кризиса знания и...    читать дальше
.
05 октября 2018 года 17:10
Материал предоставлен банком Эта статья нужна вам в двух случаях: у вас есть кредит или вы просто расплачиваетесь в магазинах банковской картой. В первом случае есть возможность уменьшить выплаты по кредиту. Во втором - сделать так, чтобы банк платил вам за каждую покупку. Рассказываем на...    читать дальше
.
14 августа 2018 года 16:20
Появление полноразмерного внедорожника Maserati Levante в модельном ряду известной итальянской марки помогло сильно улучшить позиции бренда не только по всему миру, но и в России. Согласно данным аналитического агентства "АВТОСТАТ" в 2017 году продажи Maserati в России, выросли примерно в 7 раз,...    читать дальше
.
20 июня 2018 года 17:05
Москва. 21 июня. БКС-Форекс. "БКС-Форекс" ожидает получения российской лицензии форекс-дилера. Многие русскоязычные пользователи услуг форекс-брокеров могли заметить в последнее время, что веб-сайт одного из известных брендов отечественного рынка - "БКС Форекс" работает на английском...    читать дальше
.
02 апреля 2018 года 10:35
Компания подвела финансовые итоги 2017 года по российским стандартам бухгалтерского учета Группа "Русская медная компания" в 2017 году получила почти 130 млрд рублей выручки. Это на 6% больше результата 2016 года. Чистая прибыль за отчетный период сохранилась на уровне 2016 года и составила...    читать дальше
.
07 марта 2018 года 16:43
Россия, Москва, 13 февраля 2018 года - Компания Jaguar Land Rover представляет улучшения условий кредитования в рамках программ Financial Services. С 1 февраля 2018 года практически все представленные в продаже модели Jaguar и Land Rover можно будет приобрести с минимальной ставкой от 3,7%...    читать дальше
.
11 декабря 2017 года 11:55
С 8 декабря клиентам МОСКОВСКОГО КРЕДИТНОГО БАНКА — держателям карт Mastercard - доступен мобильный платежный сервис Samsung Pay. Владельцы смартфонов Samsung Galaxy и устройств Gear S3 теперь могут совершать покупки с помощью своих устройств везде, где принимают к оплате банковские карты, в том...    читать дальше

НОВОСТИ В СЕТИ
.

.