Продажи жилья в рассрочку сконцентрированы в бизнес и премиум-сегментах, их доля не является проблемой - глава банка "ДОМ.РФ"

Ипотека в последние несколько лет стала предметом активных обсуждений между представителями власти, ЦБ и участниками финансового сектора. И если сперва дискуссия шла вокруг аномальных темпов роста жилищного кредитования и разгона цен на жилье, то сейчас власти обсуждают механизмы, которые позволят поддержать рынок недвижимости в условиях высокой ключевой ставки, но не приведут к его перегреву. О том, есть ли запас прочности у застройщиков, какие перспективы у рынка ипотеки и несут ли риски схемы покупки жилья в рассрочку, рассказал в интервью агентству "Интерфакс" председатель правления банка "ДОМ.РФ", заместитель генерального директора госкорпорации "ДОМ.РФ" Максим Грицкевич.

- Чистая прибыль банка по МСФО за 2024 год выросла на 45%, до 42,3 млрд рублей. За счет чего растет прибыль? За счет регулярного бизнеса или разовых статей?

- Мы диверсифицируем линейку своих продуктов. У нас чистый процентный доход в прошлом году вырос почти на 35%. Растет комиссионный доход - за первый квартал этого года он увеличился уже почти в 3 раза год к году. Каких-то разовых переоценочных статей, которые повлияли бы на финансовый результат, нет.

- Какие темпы роста кредитного портфеля вы прогнозируете на этот год? Какую долю на рынке проектного финансирования вы сейчас занимаете?

- Наш портфель с начала год вырос примерно на 11%, в плане заложено около 18%. Это все проектное финансирование. На этом рынке сейчас наша доля 16% по остаткам ссудной задолженности, с учетом подписанных лимитов мы ее нарастим до 18-20% к 2030 году.

- Если ключевая ставка будет довольно высокой на конец года и в следующем году, потому что ЦБ не дает гарантий, что будет большими шагами смягчать ДКП, за счет чего будете дальше наращивать бизнес?

- У нас идет естественный рост портфеля проектного финансирования - не только за счет старта новых проектов, но и благодаря бюджету текущих, накапливаются капитализированные проценты. Объем задолженности будет технически продолжать расти.

Мы порядка 15-20% роста кредитного портфеля закладываем на следующий год. Что мы делаем сейчас? Фактически выдаем кредитов столько же, сколько у нас будет выгашиваться, чтобы не терять объем и долю рынка. Рынок стабилизируется после быстрой фазы развития прошлых лет, выходит на некоторый устойчивый темп роста. Поэтому в части проектного финансирования будем находится на том тренде, который сейчас формируется, а дополнительные усилия по наращиванию бизнеса будем предпринимать в части корпоративно-инвестиционного бизнеса - это все наши направления, напрямую не связанные со строительством жилья (инфраструктура, туризм, корпоративные клиенты и прочие направления). Это как раз согласуется с нашей стратегией диверсификации.

- Сбербанк и ВТБ после начала смягчения денежно-кредитной политики ЦБ снизили ставки по рыночной и комбинированной ипотеке. Вы планируете снижать ставки?

- Мы практически не выдаем рыночную ипотеку, выдаем только льготную. Рыночный сегмент у нас очень маленький, около 5%, мы на нем не фокусируемся.

- Потому что сейчас нет спроса? Или вы просто считаете, что при такой высокой ключевой ставке это кредитный риск?

- Нет, просто у нас основные каналы привлечения ипотеки - это застройщики. У нас исторически небольшой объем работы с риэлтерскими агентствами. Будем над этим работать в будущем, но сейчас нам это не очень интересно. Уровень ставок такой, что этот продукт не самый легкий, а существующий рабочий канал продвижения через застройщиков хорошо работает.

- Согласно отчетности банка по МСФО за первый квартал, стоимость риска выросла до 1,1% с 0,8%. С чем связан рост расходов на резервы? На конец года вы ждете, что эта цифра вырастет или сохранится?

- Мы переоценили все проекты и поняли, что в текущих предпосылках, если ничего не будет меняться, нам требуется досоздание резервов для адекватного отражения рисков.

До конца года COR точно не замедлится. Вообще мы целенаправленно поднимаем COR, потому что в текущих условиях сложно до конца спрогнозировать динамику ключевой ставки и уровень спроса в проектах. Поскольку неопределенность высокая, решили пойти по такому пути, досоздать резервы.

- Ощущаете ли вы снижение качества обслуживания кредитов застройщикам? Есть ли обращения за реструктуризацией или в этой сфере другая специфика?

- Здесь действительно другая специфика. Мы по всем проектам в портфеле делаем упражнение: закладываем текущие темпы продаж на всем сроке реализации, ожидаемую в моменте ключевую ставку и среднюю инфляцию, и смотрим, что будет с LLCR и устойчивостью проекта. Если LLCR попадает в диапазон 1.05-1.1, то он попадает в специальный мониторинг. Тогда мы понимаем, что проект в текущих предпосылках становится значительно менее устойчивым и есть риски невозврата кредита в полном объеме, и действуем превентивно, не ждем запроса для реструктуризации. В этих проектах пытаемся вместе с застройщиками разобрать причину проблемы. Консультируем, как им повысить уровень продаж, придумываем отдельные ипотечные продукты. Ну и создаем резервы, если понимаем, что вероятность того, что проект в полном объеме реализуется, низка.

- Как ведет себя льготная ипотека, выданная в 2023-2024 годах. ЦБ особенно обращает внимание на эти выдачи, отмечая, что по ней пошли невозвраты?

- Есть винтажи 3-го квартала 2023 года, когда кредиты выдавались по более низким ставкам и с низким первоначальным взносом, такая была конкуренция банков. Просрочка по ним выше, чем по другим программам, но все равно очень низкая, уровень NPL 90+ около 0,6-1% в год. Но даже в этом конкретном поколении кредитов это уже заложено в цену, поэтому мы не переживаем.

- Все чаще застройщики продают квартиры в новостройках с использованием инструмента рассрочки. ЦБ отмечает, что широкое распространение таких практик несет риски и для покупателей, и для девелоперов. Какая доля жилья продается в рассрочку застройщиками в вашем портфеле и как сильно она выросла в последний год?

- Сейчас 13%. В начале прошлого года была около 6%, то есть выросла как минимум в два раза. В новом поколении продаж с горизонтом ввода 2-3 года средняя доля рассрочки составляет порядка 25%. Если старые проекты будут выгашиваться, а продажи в рассрочку сохранятся, то ее доля достигнет 25% от всего портфеля.

- Удалось ли вам уже ознакомиться с предложениями ЦБ по резервированию рассрочки?

- Да, изучаем. Мы со своей стороны пытаемся показать, что не может быть одной цифры, применимой ко всем сегментам жилья. 85% всей рассрочки в нашем банке - это проекты бизнес, премиум, элит-класса, там никаких проблем с обслуживанием нет. В проектах эконом-класса рассрочка составляет 6% от общего объёма ДДУ. То есть основной рост рассрочек за счет бизнес и более высокого класса жилья. Поэтому мы считаем, что текущий уровень рассрочки не является проблемой.

- ЦБ говорит, что готов смягчить регулирование по резервам, если банки будут проверять уровень платежеспособности клиента, который взял рассрочку у застройщика. То есть бремя доказывания платежеспосбности заемщика ляжет на банки. Вы готовы к этому?

- Это технически сложно. Как выглядит канал продаж с участием банка? Приходит запрос на ипотеку, и мы запрашиваем цифровой профиль, кредитную историю, делаем скоринг и далее принимаем решение. Если же покупатель заключает соглашение о ДДУ, мы этот процесс не видим (в отличии от ипотеки), проверка доходов заемщика находится на стороне застройщика. Банк подключается к процессу только на этапе открытия эскроу-счета, очень часто это происходит в офисе застройщика. То есть здесь придется перестраивать процессы у застройщиков, их работа должна быть похожа на выдачу ипотеки. Это операционно сложно. И это дополнительные расходы, так как мы будем запрашивать кредитное бюро и по всем остальным нашим каналам. А пользы от всего этого нового процесса будет не очень много.

- Вы ждете, что это регулирование будет распространено на новые проекты с большой долей рассрочки или это будет введено ретроспективно?

- У нас ретроспективное применение регулирования вызывает целый ряд вопросов, потому что по проектам изначально закладывается некоторая финансовая модель. При изменении правил игры задним числом непонятно, что делать с уже начатыми проектами. Какими в этом случае должны быть наши действия - остановить кредитование? Это достаточно длинные проекты со средним сроком около 4 лет, и введение дополнительных требований в уже реализующиеся проекты - это увеличение неопределенности для всего бизнеса, и для банков, и для застройщиков.

- ЦБ обещает в ближайшее время опубликовать доработанную концепцию оценки проектов жилищного финансирования. Будет ли в этом документе что-то принципиально важное для бизнеса банка?

- Конечно, будет. Первое - мы понимаем, что в этой концепции будет совершенно отдельный взгляд на бридж-кредиты. Это в целом не страшно, но нам надо эти правила игры понимать, чтобы мы поменяли соответствующие политики. Но опять же оценка не должна применяться задним числом.

Второе: есть ощущение, что в документе будет негативное отношение к кредитам, не связанным с реализацией проекта, а выданным для целей всей группы, но под денежный поток от проекта (так называемые "кэш-ауты"). Банки на такие кредиты нормально смотрели при наличии финансовой устойчивости проекта. Они фактически позволяли часть финансовой устойчивости перенести на другие проекты, поднять на уровень холдинговой компании. Если правила игры поменяются, мы не будем выдавать такого рода кредиты.

- Банк является частью института развития "ДОМ.РФ" и вносит большой вклад в прибыль группы. Есть ли у вас какой-то таргет по доле банковского бизнеса в общем объеме прибыли госкомпании?

- По результатам 2024 года доля банка в прибыли группы составляла 54%, вряд ли она будет снижаться. У группы "ДОМ.РФ" есть определенные планы по секьюритизации, вовлечению земельных участков в оборот и проектному финансированию, и эти планы предполагают определенную структуру и по объемам, и по источникам доходов. Мы намерены таргетировать достаточно большой объем секьюритизированной ипотеки на балансе "ДОМ.РФ".

Фундаментальный спрос на недвижимость в стране есть - у нас низкая обеспеченность жильем и большое устаревание жилого фонда, ипотека будет пользоваться все большим спросом. В целом в стране сейчас низкое проникновение ипотеки, всего 10-11% ВВП, в то время как в других крупных странах это цифры больше 50% ВВП. Для банков в условиях роста спроса на ипотеку естественным шагом будет обращение к секьюритизации. Этот инструмент позволяет управлять структурой баланса - как нормативными, так и экономическими метриками ликвидности, кредитного и процентного рисков. Поэтому мы полагаем, что механизм секьюритизации будет становится все более востребованным. Ожидаем, что на рынке портфель секьюритизированной ипотеки в ближайшие 5 лет вырастет в 3-4 раза.

- Планирует ли банк привлекать дополнительный капитал в этом году, к примеру, за счет суборда от акционера?

- Планируем получить имущественный взнос в капитал.

- Как планируете снижать стоимость фондирования?

- Мы работаем над увеличением доли физических лиц в структуре фондирования. Фактически весь рост кредитного портфеля этого года мы пытаемся фондировать ростом пассивов физлиц, а не за счет юрлиц как раньше. Надеемся, что мы сможем в структуре пассивов увеличить эту долю за счет разнообразной линейки продуктов: дебетовых карт, накопительных счетов, депозитов разных сроков, - чтобы удешевлять стоимость привлечения. Мы позиционируем себя как семейный банк, будем предоставлять продукты для семей с детьми, пенсионеров, привлекать долгосрочные накопительные пассивы. И в целом будем постепенно вкладываться в маркетинг и рекламу, где пока у нас минимальные вложения. Узнаваемость бренда сравнительно невысокая, будем ее повышать.

- Есть ли у вас планы по развитию филиальной сети?

- Мы в целом надеемся на онлайн-канал привлечения, но удаленная идентификация сейчас невозможна. Для того, чтобы привлечь и одобрить клиента, надо либо иметь огромную сеть мобильных банкиров, либо отделения, куда физическое лицо может прийти и открыть счет. Поэтому мы сейчас разрабатываем цифровой канал привлечения через финансовые маркетплейсы, а параллельно развиваем смарт-офисы нового формата с удобной, уютной обстановкой. В этом году открываем отделения в Ижевске, Новосибирске, Ставрополе и других городах. Офисы нужны и для клиентов, которым привычнее взаимодействие с банком через офис, и для наших менеджеров корпоративного блока - бывает, что какой-то вопрос клиента нужно решить лично в течение дня. Но у нас сейчас у нас всего 40 отделений - это меньше, чем у других банков. При этом мы не планируем наращивать сеть до 1000 точек, думаю, даже в отдаленной перспективе ограничимся сотней.

- Не могу не спросить про госкорпорацию "ДОМ.РФ". Вы как заместитель генерального директора "ДОМ.РФ" могли бы пояснить, когда компания из АО трансформируется в ПАО?

- Решение принято, указ президента есть, наблюдательный совет разрешил сменить организационно-правовую форму. Но нам еще предстоит пройти через целый ряд организационных шагов. Мы сейчас работаем с консультантами и аналитиками, смотрим на конъюнктуру рынка и готовимся. Назвать точную дату пока сложно.

Компании упоминаемые в новости:    Банк ДОМ.РФ,  ДОМ.РФ

Ключевые слова:    Россия,  ДОМ.РФ,  интервью