Сельхозугодья запретят переводить под жилищное строительство или ИЖС

20 ноября. FINMARKET.RU - Росреестр представил в Совете Федерации новый порядок изменения видов разрешенного использования земель. Заседание было посвящено совершенствованию законодательства Российской Федерации в части перевода земельных участков из одной категории в другую и определения видов их разрешённого использования.

Заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий заявил на заседании, что принятый по инициативе Росреестра Федеральный закон от 31 июля 2025 года №?295-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" устраняет двадцатилетнюю правовую неопределённость в сфере разрешённого использования земельных участков, не охваченных градостроительным регулированием, сообщается в пресс-релизе Росреестра.

Долгие годы земли сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, особо охраняемые природные территории и участки, используемые для недропользования, фактически оставались вне системы предсказуемого регулирования. Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ 2001 года провозгласил баланс между использованием и охраной земель, нормы об использовании были сведены к минимуму. Последующее принятие Градостроительного кодекса, напротив, исключило применение градостроительного регламента к особо ценным землям - в целях их сохранения. Однако на практике это привело к обратному эффекту: там, где градостроительное регулирование действовало, сложилась чёткая система землепользования, а на ценных территориях возник правовой вакуум.

"Новый закон закрывает этот пробел. Впервые вводится система специализированных регламентов. Помимо градостроительного, виды разрешённого использования теперь будут устанавливаться лесохозяйственным регламентом и положением об особо охраняемой природной территории. Соответствующие нормы включены непосредственно в Земельный кодекс РФ. Закон также решает 20-летнюю проблему недропользования - при наличии лицензии и утверждённой проектной документации вид разрешённого использования автоматически устанавливается как "недропользование", за исключением случаев, запрещённых законом", - прокомментировал он.

Он также пояснил, что важнейшее нововведение - возможность отступления от установленного вида разрешённого использования в чрезвычайных ситуациях, а также при обеспечении обороны и безопасности государства. Это исключает необходимость проведения публичных слушаний или согласований при размещении режимных объектов - полигонов, стрельбищ и других.

"Особое значение имеют переходные положения для сельхозугодий. До принятия нового базового закона о правовом режиме таких земель регионы получают полномочия изменять их использование только в рамках сельскохозяйственного производства - например, с растениеводства на животноводство. Перевод под жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство запрещён, что обеспечивает сохранение целевого назначения ценных земель", - подытожил Бутовецкиэ, цитируемый в сообщении Росреестра.

Закон вступает в силу с 1 марта 2026 года. Росреестр призывает органы власти субъектов РФ и местного самоуправления начать подготовку к его применению - включая актуализацию нормативных актов, обучение специалистов и информирование заинтересованных лиц.

Параллельно ведомство продолжает работу по усилению муниципального земельного контроля, который сегодня фактически не функционирует в большинстве регионов. С использованием современных технологий дистанционного мониторинга будет совершенствоваться выявление нарушений - самовольного занятия земель, их неиспользования или эксплуатации не по целевому назначению.

На заседании, как говорится в сообщении Росреестра, также выступил заместитель министра сельского хозяйства РФ Андрей Разин, отметив, что ведомство в ближайшее время примет приказ, регламентирующий порядок установления границ сельскохозяйственных угодий.

По его словам, с 1 марта 2026 года Минсельхоз России получит право устанавливать такие границы собственными приказами на основе карт-схем земель сельскохозяйственного назначения. Их подготовка завершается в 2025 году, в том числе на территориях воссоединенных субъектов РФ. Сведения о границах будут оперативно вноситься в Единый государственный реестр недвижимости.

Также было отмечено, что при рассмотрении вопросов в новых регионах Минсельхоз будет ориентироваться на сохранение пашни и обеспечение продовольственной безопасности.