Какие схемы ипотеки будут запрещены стандартом ЦБ

27 сентября. FINMARKET.RU - Ипотечный стандарт, подготовленный ЦБ РФ, может "срезать" спрос наполовину, отмечают участники рынка. Однако условия получения кредитов и размеры трат станут более понятными для заемщиков, пишет "Российская газета".

ЦБ согласовал Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с января 2025 года. Основная цель документа - минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы банки более подробно информировали заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках, отмечают в Центробанке.

Рекомендовано выдавать ипотеку на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки.

Под запретом окажется механизм, когда банки направляют выданные по ипотеке средства не сразу на счет эскроу, а на некоторое время на аккредитив. При этом, в отличие от счетов эскроу, деньги оказываются не защищены системой страхования вкладов.

Нельзя будет в составе первоначального взноса учитывать кэшбек - сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Первый взнос по ипотеке должен быть именно за счет собственных средств покупателя, считают в ЦБ - чем их меньше, тем выше риск того, что заемщик может переоценить свои силы.

Также банк не вправе будет получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости (а это, собственно, все популярные сейчас дешевые кредиты с субсидированием от застройщика). Если же заемщик решил оплатить опцию снижения процентной ставки, то банк должен будет его проинформировать о разнице в полной стоимости кредита, а главное - вернуть неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.

Стандарт направлен на уменьшение возможностей и уловок по выдаче высокорисковых кредитов с минимальным первым взносом, говорит профессор Финуниверситета при правительстве Александр Цыганов. Схемы, которые будут запрещены стандартом, применяются, по его словам, по большей части в нестоличных регионах. На некоторых объектах по этим схемам могут продаваться все 100% квартир. "Существенного вала проблем, выселений и судебных дел еще не накопилось, новый стандарт предупредит их появление", - говорит эксперт. Рынок новостроек будет прозрачнее, а ущемить права покупателей и заемщиков будет значительно сложнее. До конца года застройщики должны успеть учесть все нововведения и отстроить свои продажи и методы стимулирования на новых условиях, отмечает Цыганов.

Эти меры должны привести к более понятным для заемщиков отношениям с банками и к сокращению рискованных сделок, где заемщик может неверно оценить собственные силы, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой Недвижимость" Вадим Бутин.

Введение стандарта направлено не только на снижение рисков для ипотечных заёмщиков, но и в целом на повышение прозрачности ипотечных продуктов, снижая риски недобросовестных подходов, когда фактически заемщик в силу своей ограниченной финансовой грамотности не до конца понимает все подводные камни и последствия принимаемых обязательств по ипотеке, говорит коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

При этом рынку потребуются иные инструменты для поддержания спроса на недвижимость, помимо ипотеки, отмечает он. Если раньше банки не были заинтересованы в разработке или запуске таких инструментов, то сейчас работа в этом направлении сильно ускорится - теперь уже и на пользу гражданам, и на пользу девелоперам.

Между тем, внедрение стандарта может отсечь порядка 50% ныне проводимых сделок, считает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. "Сейчас практически все ипотечные кредиты, которые выдаются на рыночных условиях, так или иначе субсидируются девелоперами", - говорит он.

Некоторые аспекты, обозначенные в стандарте, носят рамочный характер, пока неясно, как это будет реализовано и насколько жестко будет контролироваться, говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. Прежде всего, это относится к росту цены при снижении ставки. Ценообразование на рынке новостроек - сложный процесс, который вряд ли возможно исчерпывающе отрегулировать, чтобы избежать обхода ограничений.

Позитивным моментом для застройщиков, по мнению Попова, является отсутствие явного упоминания ограничений на программы с рассрочками.