Кризис пришел за девелоперами

За девелоперами пришел кризис ликвидности. Со временем проблемы будут только нарастать и рынок еще не раз услышит о новых проблемах.

В отношении благополучности девелоперского бизнеса последнее время все чаще стали звучать опасения. Российским девелоперам катастрофически не хватает средств на свои проекты на фоне денежного кризиса и увеличения ставок по кредитам. Некоторые начали пересматривать свои планы в безуспешных попытках найти финансирование, а за кем-то уже пришли кредиторы.

О первых признаках проблем у строительных компаний эксперты заговорили еще в апреле. Тогда выяснилось, что кредиты для застройщиков подорожали в среднем на 2-4 проц., а некоторые крупнейшие банки вообще закрыли позиции по кредитованию строителей. Эксперты не исключали, что некоторые строительные компании могут остаться без денег, а долги растут. С тех пор проблемы не рассосались, а только усугубились на нарастающих финансовых проблемах во всем мире. Между тем процентные ставки по кредитам резко возросли - в среднем с 10-14 проц. до 20-25 проц. годовых, но даже по верхней границе этого диапазона ссуды привлечь нелегко - банки предпочитают рефинансировать уже открытые линии, а не финансировать новое строительство", отмечают аналитики инвестиционной компании (ИК) UniCredit Aton.

Девелоперы в ответ на мрачные прогнозы бодрились, отвечая потенциальным покупателям - вроде "попробуй сам стать успешным". Однако следом стало известно о слабинке, которую дала Корпорация Mirax Group. Она якобы решила заморозить все свои новые проекты на ближайший год и начала распродажу существующих. Появились проблемы с кредиторами у девелоперской компании РТМ, которая, по сведениям источников "Интерфакса" задолжала Альфа-банку по кредитам 10,6 млн долл. В банке считают, что расплатиться по долгам компания сможет лишь продав заложенную недвижимость, и попросили московский арбитраж наложить арест на имущество РТМ. В РТМ утверждают, что задержек по выплате кредита компания не допускала. Там не исключают, что "в текущей ситуации банки пытаются решить свои проблемы, в том числе, за счет добросовестных заемщиков".

Но, судя по выводам некоторых аналитиков, это только начало. Так, в инвестиционной компании (ИК) UniCredit Aton считают, что в скором времени появятся новые сообщения от девелоперов о наличии у них проблем, хотя пока большинство из них предпочитает помалкивать о своем сложном положении.

"Мы считаем, что это только начало проблем в российском секторе недвижимости, и ожидаем ухудшения ситуации в краткосрочной перспективе. В частности, кризис может ударить по небольшим компаниям с высокой задолженностью, особенно краткосрочной, сделав их интересными объектами для покупки стабильными в финансовом отношении компаниями", - говорится в аналитическом обзоре ИК.

Кроме того, не исключены дефолты по ценным бумагам. Российский рынок ожидает новых дефолтов по облигациям, причем самыми уязвимыми могут быть мелкий и средний ритейл, а также, внимание, - строительство/девелопмент. Как показывает опрос, проведенный МДМ-банком среди представителей банков, инвестфондов, управляющих и брокерских компаний, большинство респондентов считают, что в ближайшие 6 месяцев мы увидим от 6 до 15 новых дефолтов.

Проблемы девелоперского бизнеса не замедлили сказаться на его оценке аналитиками. В инвестиционной компания "Ренессанс Капитал" на ожидаемых проблемах девелоперов понизили прогнозные цены анализируемых компаний, работающих в российском секторе недвижимости, на 40-58 проц. Но даже при таком снижении прогноза, оценки очень даже радужные. Прогнозные цены бумаг выше их сегодняшней стоимости на 57-288 проц. То есть победители будут и все не так плохо.

По мнению аналитиков, дефицит ликвидности, повышение стоимости привлечения капитала и увеличение рисковой премии должны, в конечном счете, привести к повышению процентных ставок по кредитам и более консервативным прогнозам относительно стоимости и аренды недвижимости.

Но есть и кое-что еще, что может доставить неприятности. Аналитики вновь заговорили о "пузыре" на рынке недвижимости, который может лопнуть. В UniCredit Aton считают, что нынешняя ситуация в Москве отчасти напоминает кризис рынка недвижимости в Японии в 1990-х годах где цены на недвижимость выросли в 10 раз. Вот и в Москве цены на недвижимость колоссально увеличились в последнее время, обеспечив активное развитие отрасли. С другой стороны, когда у девелоперов в Японии начались проблемы с выплатой задолженности, цены резко упали.

В связи с тем, что у российских девелоперов в настоящее время наблюдается дефицит средств, аналитики инвесткомпании ожидают, что ситуация в Москве будет похожей. Кроме того, эксперты ожидают снижения цен во всех сегментах рынка недвижимости до конца года и в 2009 году, так как лишенные фондирования девелоперы, испытывающие дефицит ликвидности корпорации и частные лица, покупающие недвижимость в инвестиционных целях, должны увеличить объем предложения на уже насыщенном рынке.

Редакция ИА "Финмаркет"