Российская ипотека: вчера, сегодня, завтра

В 2008 году исполнилось 10 лет с момента принятия Федерального Закона "Об ипотеке", что, несомненно, стало выдающимся событием в экономической жизни России, в рамках которого свою потребность в жилье могут удовлетворить некоторые россияне. Сейчас уже можно подводить первые итоги становления системы ипотечного кредитования в нашей стране.

Принятие федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стало отправной точкой для создания в России системы ипотечного кредитования, являющейся стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике. За 10 лет, прошедших после принятия данного закона, в нашей стране достигнуты определенные успехи. За это время у нас созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования.

На сегодняшний день во всех субъектах РФ действуют ипотечные компании и сервисные агенты. В прошлом году ипотечные кредиты выдавали более 300 банков. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты. При этом объем кредиторской задолженности вырос с 4 млрд рублей в 2002 году до 556 млрд рублей на конец 2007 года.

В настоящий момент, как утверждают представители Ассоциации Строителей России и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования в России, состоящий в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен. Чему в немалой степени способствовала государственная поддержка, осуществляемая, в первую очередь, через государственный институт развития - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов существует ряд нерешенных проблем. Одна из основных - это формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, определяющей стратегию развития института ипотеки в Российской Федерации. А ведь только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка возможно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов. Как подчеркивают эксперты, именно недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих региональных банков, и региональных ипотечных компаний активно участвующих в ипотечных программах, из-за отсутствия у них длинных пассивов.

Стоит отметить, что, несмотря на то, что в настоящее время российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный тому, который разразился на международных финансовых рынках, российские эксперты констатируют, что для ипотечного рынка России также характерны многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний.

Кроме того, как не печально признавать, но в связи с тем, что при существующих доходах и уровне цен на жилье только не более 10 проц. российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. По прогнозам специалистов, данная система сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран лишь по мере роста доходов россиян.

В этой связи весьма тревожными выглядят заявления ряда представителей власти, которые предлагают простые, казалось бы, привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет бюджетов субъектов Российской Федерации. Специалисты предупреждают: подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации. Все это может привести к коллапсу всей системы.

По мнению АСР и НАУИР, наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Что касается основных направлений государственной поддержки, то АСР и НАУИР считает, что ими должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д., а также переориентация государственных гарантий, предоставляемых АИЖК, на стимулирование вторичного рынка закладных.

Между тем, на сегодняшний день для потребителей основным инструментом приобретения жилья по-прежнему остается ипотека, несмотря на падающий уровень доверия и впервые за все время существования снижение ее доли в объеме розничного кредитования. В последнее время в сегмент купли-продажи жилья вовлекаются новые потребители, и рынок начал проявлять интерес к категории рискованных заемщиков. АИЖК уже заявило, что в настоящее время занимается разработкой программы ипотечного кредитования для людей с доходами ниже 15 000 руб.

Как заявила генеральный директор ГК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко, в настоящее время ипотека монополизирует рынок недвижимости, в связи с чем рынок не видит других векторов развития. Однако, по ее словам, в сложившейся ситуации ипотека не является единственным выходом для населения. Кроме того, несмотря на то, что в настоящее время уже началась разработка ипотечных программ для граждан с низкими доходами, этого явно не достаточно, тем более никто не может сказать точно, когда население сможет пользоваться ими полноценно.

При этом в качестве наиболее перспективного варианта Кирпиченко выделила так называемое "арендное" жилье, которое сможет соединить в себе различные механизмы, государственные, и частно-инвестиционные. Именно оно позволит снизить финансовую нагрузку на конечного потребителя, и поможет обеспечить жильем максимальное количество нуждающихся через массовую доступность. В связи с этим, по мнению эксперта, государству и бизнесу лучше объединить усилия именно в этой сфере.

Тем временем, семьи очередников, которые участвуют в социальной ипотеке и родили ребенка, в ближайшее время ждут хорошие новости. Как сообщил вчера в интервью "Интерфаксу" первый заместитель Департамента жилищной политики и жилого фонда правительства Москвы Николай Федосеев, до конца текущего года в Москве будет введена схема субсидий по социальной ипотеке, которые будут выдаваться для погашения части долга перед банком и будут фактически равны стоимости 10-18 кв. метров. Напомним, что на сегодняшний день молодым семьям, участникам программы социальной ипотеки, недоступно списание части долга при рождении ребенка.

На данный момент кредит на покупку квартиры в рамках социальной ипотеки выдает Московское ипотечное агентство. Заем выдается на срок до 30 лет под 10,5 проц. годовых в рублях с равными ежемесячными платежами. Однако сейчас МИА вынуждено поднять ставку до 11,7 проц. Это связано с кризисом, в том числе кризисом заимствований - банк не может привлекать дешевые кредиты на финансовом рынке, и стоимость ресурсов резко возросла. Между тем, Федосеев подчеркнул, что повышение процентных ставок - мера вынужденная, но как только негативные тенденции на финансовом рынке будут переломлены, ставки вернутся к прежним показателям или даже понизятся.

Редакция ИА "Финмаркет"