Недвижимость: сегодня - стагнация, что завтра?

Финансовый кризис внес свои коррективы в развитие рынка недвижимости в России. Он, в частности, обозначил новые тенденции на рынке загородной недвижимости Московского региона. Его состояние в настоящее время можно охарактеризовать как стагнацию, так как большинство покупателей заняли выжидательную позицию. Для повышения спроса продавцы недвижимости вынуждены придумывать все более привлекательные акции и скидки.

Рынок загородной недвижимости Московского региона зародился сравнительно недавно. В текущем году на нем наиболее ярко обозначились основные направления развития. Практически во всех ценовых сегментах и форматах наблюдался еще более активный рост количества проектов, чем в прошлые годы. Так, по данным Агентства элитной недвижимости "Усадьба", специализирующегося на рынке эксклюзивного жилья с 2000 года, с начала 2008 года на рынок вышло более сотни загородных жилых комплексов. Это привело к значительному увеличению объема предложения и усилению конкуренции.

При этом наиболее отчетливо в уходящем году проявилось смещение девелоперской активности в сторону более массовых форматов и доступных ценовых сегментов. В результате развития рынка загородной недвижимости Московского региона продолжилось активное строительство объектов инфраструктуры на наиболее актуальных направлениях. Речь идет о торгово-деловых центров на Новорижском и Киевском шоссе, и спортивно-развлекательных комплексовна Дмитровском шоссе.

Однако финансовый кризис внес свои коррективы в основные направления развития рынка загородной недвижимости Московского региона. В настоящий момент на нем наблюдается резкое снижение объемов платежеспособного спроса за счет сворачивания ипотечных программ, а также ухода с рынка покупателей с реально ухудшившимся финансовым положением и пессимистично настроенных покупателей.

Несмотря на то, что доля ипотечных сделок на загородном рынке недвижимости в общем объеме не превышала 5 проц., а на городском рынке составляла не более 20 проц., сворачивание ипотечных программ и ужесточение кредитной политики большинством банков имело для девелоперов очень печальные последствия. В октябре-ноябре застройщики столкнулись с резким падением объемов продаж. В этой ситуации они были вынуждены прибегнуть к скидкам. Однако, это несильно простимулировало покупателей в условиях кризиса совершить столь дорогостоящие покупки. Люди просто-напросто решили попридержать деньги, а кто-то, оставшись без работы, решил использовать накопления на будущее жилье для того, чтобы как-то выжить в столь тяжелых экономических условиях.

В результате осторожности российских граждан в условиях кризиса состояние рынка загородной элитной недвижимости, по мнению генерального директора агентства элитной недвижимости "Усадьба" Евгения Иванова, в настоящее время можно охарактеризовать как стагнацию. Это и понятно, подавляющее большинство покупателей заняли до поры до времени выжидательную позицию. На сегодняшний день на загородном рынке риелторов радует только отдел аренды.

Между тем, мировой финансовый кризис сломил также наиболее интересный и важный вектор развития загородных территорий Московского региона - это комплексное освоение земель и развитие так называемых Мега-проектов, предполагающих освоение территории площадью свыше 100 га. Значительно отодвинулись по срокам перспективы формирования крупных районов организованной и достаточно однородной по качеству загородной жилой застройки.

Как отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики агентства "Усадьба" Иван Шульков, в настоящее время мегапроекты Московского региона, претендовавшие на получение государственной поддержки в рамках нацпроекта "Доступное жилье", находятся на "бумажной" стадии. Скорее всего, в ближайшие 2-3 года реализовываться они не будут. Так, до сих пор не известна судьба проекта "Рублево-Архангельское", неофициальное название которого "город миллионеров". По некоторым данным, была проведена реконцепция данного проекта, чтобы он мог соответствовать главной идее нацпроекта - доступное жилье. Что касается другого масштабного проекта - "Большое Домодедово", - то в настоящее время компания "Coalco" планирует продавать приобретенное ранее для целей возведения этого проекта предприятие-застройщика "ГВСУ-Центр".

Что касается дальнейших прогнозов развития ситуации на рынке загородной недвижимости, то, по словам Иванова, до момента стабилизации ситуации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей новые проекты, находившиеся на стадии разработки, запускаться пока не будут. Также до этого момента будут заморожены те проекты, маркетинговая стратегия которых предполагала выход на рынок на определенной стадии готовности, и которые строились, но не были выведены на рынок. При этом основная часть проектов, находившихся на рынке на стадии строительства, будут строиться медленнее. В связи с этим вполне ожидаемы и переносы сроков сдачи. Ожидается, что неуверенность покупателей загородной недвижимости будет сохраняться до тех пор, пока будут наблюдаться кризисные явления в финансовой сфере, в экономике и на рынке недвижимости. Более того, в дальнейшем возможно увеличение доли покупателей, пессимистично настроенных относительно рынка недвижимости.

Говоря о цена на вторичном рынке загородной недвижимости, Евгений Иванов отметил, что до конца года их изменение цен достигнет минус 10 проц. по отношению к августу 2008 г., на первичном рынке - минус 25 проц. по отношению к августу 2008 г. К середине следующего года эти показатели могу составить минус 20 проц. и минус 30-35 проц. соответственно.

Тем временем, несмотря на плачевную ситуацию на рынке загородной недвижимости, как пишет интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru, официально о понижении цен в подмосковных поселках никто пока не объявляет. Однако завуалированное снижение стоимости коттеджей идет. Проявляется оно в различных предлагаемых компаниями акциях, которые множатся с каждым днем. Причем чем ближе к новому году, тем их больше.

Волна акций и скидок, которые придумывают продавцы, чтобы реализовать свой товар, докатилась и до коттеджных поселков, расположенных около северных трасс московской области. А ведь северное направление всегда считалось одним из самых привлекательных для жизни за городом и четко держит планку "бизнес-класса". Однако в связи с кризисом и спадом продаж покупателям недвижимости в коттеджном поселке "Vita Verde", относящегося к бизнес-классу, отныне сулят получение сертификата на туристическую поездку. Сумма стоимости тура зависит от квартала, в котором расположен купленный коттедж - от 100 до 300 тысяч рублей. Кроме того, покупателей заманивают обещанием выплатить компенсации в случае снижения цен.

Привлекают покупателей и рассрочками. Дома в поселке "Пестово" предлагают приобрести по ипотеке (это при нынешней ее недоступности). Чтобы получить кредит на 15 лет под 19 проц. годовых в рублях, требуется внести 50 проц. от стоимости дома. В связи с серьезным спадом спроса на недвижимость, особенно в дорогих сегментах, девелоперы все чаще стали задумываться о массовом продукте. Не за горами - их переход от "эксклюзивов" и "элитов" в сегмент "эконом".

Редакция ИА "Финмаркет"