Банки РФ будут учитывать большую долю продаж жилья в рассрочку как негативный фактор при резервировании проекта - ЦБ

9 июня. FINMARKET.RU - ЦБ РФ выпустил официальные рекомендации, которым банки должны следовать при оценке рисков строительного проекта, в котором существенная доля жилья продается через рассрочку от застройщика. Документ размещен на сайте Банка России.

В 1-м квартале 2025 года, по опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы не превышала 10-20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 трлн рублей, отмечает ЦБ.

"Поскольку застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки, распространение такой практики увеличивает риски закредитованности граждан", - говорится в сообщении регулятора.

Люди могут столкнуться с отказом банка в предоставлении ипотеки или сложностями в обслуживании кредита. Продажи в рассрочку зачастую предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям граждан, если понадобится продать жилье на вторичном рынке.

При покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам. Например, они не могут воспользоваться механизмом кредитных каникул, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке. Помимо рисков для потребителя, есть риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы. Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет неспособен ее погашать.

Документ Банка России призван ограничить риски, связанные с этой практикой.

ЦБ рекомендовал банкам для определения категории качества ссуды и уровня кредитоспособности заемщика, а также размера расчетного резерва собирать и анализировать информацию о договорах рассрочки от застройщика:

• - определять сумму планируемых поступлений по заключенным договорам путем соотнесения таких договоров и средств, поступивших на эскроу-счета;
• - запрашивать у застройщика информацию об объемах предоставленных рассрочек, общий размер внесенного физлицами первоначального взноса и графики погашения рассрочек;
• - запрашивать объемы просроченной задолженности по рассрочкам от застройщика и длительность просроченных платежей;
• - запрашивать документы для предварительной оценки банками возможности (невозможности) выдачи ипотечного кредита физлицу по рассрочке от застройщика, в том числе сведения, необходимые для оценки показателя долговой нагрузки.

Кроме того, для корректной оценки кредитных рисков по кредитам застройщикам при формировании резервов ЦБ рекомендовал банкам учитывать продажи жилья в рассрочку в качестве негативного явления, снижающего финансовую устойчивость инвестиционного проекта (с закреплением соответствующего подхода во внутренних документах кредитной организации). Банкам рекомендовано снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика или категорию качества ссуды в том случае, если доля продаж жилья в рассрочку является существенной.

ЦБ сообщил, что настоящее время ведет работу над проектом нормативного акта, устанавливающего особый порядок формирования банками резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным для целей строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В этот проект планируется включить положения, учитывающие риски продажи жилья в рассрочку от застройщика. Принятие нормативного акта планируется в текущем году.

Чтобы избежать недобросовестных схем продажи квартир, когда деньги дольщиков идут мимо счетов эскроу, банки должны ежемесячно проверять сумму денег, которую покупатели жилья положили на такие счета. Это касается также случаев, когда физические лица выплачивают долг за квартиру в рассрочку от застройщика.