Больше всех от кризиса в России пострадают девелоперы - Fitch

Fitch Ratings отмечает, что российские компании по девелопменту недвижимости, вероятно, окажутся в числе тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшающейся ситуации с финансированием. Это обусловлено большой долей краткосрочной задолженности применительно к позициям ликвидности таких компаний, во многих случаях существенным оттоком операционных денежных средств, ограниченными денежными средствами на балансе и фактическим отсутствием какого-либо существенного запаса по безотзывным неиспользованным кредитным линиям. Особые опасения аналитиков вызывают "Система Галс" и "Миракс Групп".

Fitch рейтингует пять российских девелоперских компаний первого эшелона, которые можно отнести к двум группам. Во-первых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на жилой недвижимости и работающие по принципу "строить и продавать" (ОАО "Группа Компаний ПИК" (рейтинг "BB-"/Rating Watch "Негативный"), ОАО "Группа ЛСР" (рейтинг "B+"/прогноз "Стабильный") и ОАО ОПИН (рейтинг "B"/прогноз "Позитивный"). Их бизнес-модель предварительных продаж позволяет относительно быстро возвращать денежные средства в бизнес. Во-вторых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на коммерческой недвижимости и работающие по принципу "строить и держать", у которых денежные средства, как правило, вкладываются на более длительный срок (ОАО "Система-Галс" (рейтинг "B+"/прогноз "Негативный") и ООО "Миракс Групп" (рейтинг "B"/ Rating Watch "Негативный"). Хотя возможны отклонения от этого правила, Fitch считает, что модель бизнеса по принципу "строить и держать" более уязвима к ухудшению ситуации с фондированием, чем модель "строить и продавать".

В период, когда государству приходится вмешиваться для оказания поддержки российским финансовым организациям, и все больше вопросов вызывает способность и готовность российских банков, кроме самых крупных, поддерживать текущие уровни фондирования сектора недвижимости, риски ликвидности российских компаний по девелопменту недвижимости являются как никогда высокими, отмечают аналитки.

Агентство отмечает появившуюся вчера позитивную новость о том, что государственный Внешэкономбанк ("ВЭБ") предоставит до 50 млрд. долл., чтобы помочь рефинансировать задолженность российских компаний. Однако агентство расценивает это скорее как краткосрочную поддержку, а не как долгосрочное разрешение рисков ликвидности в стране.

На сегодняшний день подготовительные меры некоторых российских девелоперских компаний недостаточны в свете ситуации с финансированием, в которой они сейчас оказались. Отмечается существенное расхождение по срокам активов (которые являются долгосрочными) и пассивов (краткосрочных) особенно у ряда девелоперов, сфокусированных на коммерческой недвижимости. Недостаточный объем денежных средств на балансе и безотзывных неиспользованных кредитных линий означает, что в настоящее время российские девелоперы в высокой степени зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать (или не рефинансировать) зачастую существенную краткосрочную задолженность с наступающими сроками погашения у таких компаний.

Сообщения о том, что Система-Галс, вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения 500 млн долл. денежных средств, а Миракс, вероятно, пойдет на аналогичные меры, указывают на реальное ухудшение ситуации с фондированием для российских девелоперов и осознание руководством компаний значимости сохранения денежных средств.

Если ситуация с привлечением финансирования продолжит ухудшаться, возможна поляризация российского девелоперского рынка. При этом девелоперы первого эшелона, имеющие устоявшиеся взаимоотношения с тремя крупнейшими банками (ВТБ, Сбербанком и Газпромбанком), с большей степенью вероятности смогут получать средства для рефинансирования краткосрочного долга (хотя и по значительно более высокой цене). В то же время и девелоперы первого эшелона не защищены от сложностей с финансированием. Что касается девелоперских компаний среднего эшелона, поддерживаемых российскими банками второго и третьего эшелона, с которыми такие компании имеют сформировавшиеся взаимоотношения, то эти девелоперы, вероятно, будут испытывать значительно более серьезные проблемы с ликвидностью (которые потенциально могут в некоторых случаях привести к банкротству компаний).