Банк России пересмотрит индикатор рыночных условий по ипотеке от застройщика

16 декабря. FINMARKET.RU - ЦБ РФ пересмотрит индикатор рыночных условий по ипотеке с субсидией от застройщика, чтобы минимизировать потенциальные риски масштабного распространения таких схем. Проект изменений в положение 590-П, регулирующее порядок формирования банками резервов на возможные потери по ссудам, опубликован на сайте ЦБ.

ЦБ в мае 2023 года обязал банки формировать дополнительные резервы по ипотеке с нерыночными ставками. В частности, регулятор повысил на 30 б.п. или на 50 б.п. уровень резервирования по кредитам, полная стоимость (ПСК) которых значительно ниже рыночного уровня. В качестве индикатора рыночного уровня ЦБ принимает значение доходности 10-летних ОФЗ, усредненное за три предшествующих дате выдачи календарных месяца (если кредит выдается в рамках госпрограмм, то за вычетом размера возмещения).

Размер дополнительного резерва зависит от отклонения ПСК от величины индикатора, то есть от того, насколько занижена ставка относительно рыночного уровня. Так, если полная стоимость кредита ниже индикатора более чем на 1/2 рыночной ставки, то резерв начисляется в размере 50%, если ниже более чем на 1/5 рыночной ставки, то в размере 30%.

В последнее время, когда ключевая ставка стала выше доходности 10-летних ОФЗ, а рыночные ставки по ипотеке оказались ближе к ключевой ставке, индикатор на основе доходности 10-летних ОФЗ стал работать хуже - "ловятся" не все плохие практики, отмечает ЦБ.

Регулятор планирует перейти от усредненной за 3 месяца доходности 10-летних ОФЗ к другим рыночным индикаторам льготности ставок по ипотечным ссудам с субсидией от застройщика:

- для льготной ипотеки, где уровень компенсации напрямую привязан к ключевой ставке, а сама ипотека де-факто является продуктом с плавающей ставкой - ключевая ставка, усредненная за 3 месяца;

- для рыночной ипотеки предлагается перейти на максимальное значение из величины доходности 10-летних ОФЗ и размера ключевой ставки, усредненного за 3 месяца, ввиду высокой корреляции ставок по ипотеке и ключевой ставки, а не доходности длинных ОФЗ.

Норма вступит в силу по истечении 30 дней после официального опубликования указания и будет применяться к новым ссудам и к ранее выданным, в случае их реструктуризации.

"Норма минимизирует потенциальные риски более активного распространения схемы ипотеки от застройщика с учетом сложившегося уровня рыночных ставок. Объем ссуд, выдающихся сейчас по схеме ипотеки от застройщика, который не "ловится" действующим индикатором, пока небольшой, но существуют риски потенциального более активного распространения схемы в будущем", - говорится в пояснительной записке к проекту.