Ипотека с субсидией от застройщика несет риски, ЦБ РФ работает над мерами по их минимизации

29 ноября. FINMARKET.RU - Активизация маркетинговых программ банков и застройщиков привела к росту среднего размера ипотечного кредита в сегменте строящегося жилья в III квартале на 13% кв./кв. и к еще большему отклонению ставок от рынка. Такие программы несут риски для всех сторон сделки, Банк России проводит их мониторинг и работает над мерами по их минимизации, говорится в обзоре финансовой стабильности ЦБ за II-III кварталы.

На фоне сворачивания массовой льготной ипотеки застройщики совместно с банками вновь вернулись к различным схемам продажи квартир "с субсидией от застройщика". Эти схемы, как правило, основаны на том, что в обмен на льготные условия обслуживания ипотечного кредита заемщик приобретает жилье по завышенной стоимости. Программы и конкретные условия по ним различаются в зависимости от застройщика, однако наиболее популярными на рынке на данный момент являются: схема со сниженной ставкой по ипотеке на льготный период (от 1 года до 8 лет), сниженная ставка на весь срок ипотеки, траншевая ипотека или программы рассрочки от застройщика.

По оценке Банка России, доля маркетинговых программ банков и застройщиков в III квартале составила около половины от общего объема выдач рыночной ипотеки.

"В III квартале 2024 г. наращивание банками ипотечных выдач по программам с субсидированной ставкой от застройщика привело к росту среднего размера кредита в сегменте строящегося жилья на 13% кв./кв., а также к тому, что фактические процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным вне государственных программ, еще больше отклонились от рыночных уровней, предлагаемых банками вне совместных программ с застройщиками (13% против 22% годовых)", - говорится в обзоре.

По оценке Банка России, подобные программы несут риски для всех участников сделки. Так, покупатели рискуют понести финансовые потери при необходимости продать квартиру на вторичном рынке, а также не смогут рефинансировать кредит при превышении цены обеспечения над рыночной стоимостью. Кроме того, заемщики могут столкнуться с существенным ростом платежей после завершения льготного периода. Банки же могут понести убытки в случае неспособности должника выплачивать ипотечный кредит, так как рыночная стоимость залога в таких схемах может оказаться ниже кредита.

"Фиксируя сниженную ставку, банки могут недооценивать свои процентные риски, чрезмерно полагаясь на сокращение ставок в будущем. Значительная часть ипотечных кредитов, предоставленных банками в 2022 г. по экстремально низким ставкам, в настоящее время приносит банкам убытки из-за подорожавшего фондирования. При этом в текущих условиях у заемщиков нет стимулов к досрочному погашению этих кредитов", - указывает ЦБ.

Застройщики могут столкнуться со снижением маржинальности проектов (компании недополучают часть прибыли, выплачивая ее банкам за снижение ипотечной ставки для покупателей).

При этом данные программы "с субсидией от застройщиков" не будут подпадать под регулятивные ограничения, предусматривающие повышенное резервирование кредитов по нерыночным ставкам, так как полная стоимость таких ипотечных кредитов несущественно ниже рыночного уровня, отмечает ЦБ.

Учитывая, что программы "с субсидией от застройщиков" несут риски для всех сторон сделки, Банк России проводит их мониторинг и работает над мерами по их минимизации. Одной из таких мер уже стало принятие Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с 1 января 2025 года. В частности, согласно стандарту, банки будут не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости.