Жилье-2011: падение, рост или стагнация?

Москва. 24 декабря. FINMARKET.RU - Рынок столичной недвижимости подводит итоги уходящего года и, вооружившись прогнозами, строит планы на будущее. Будущее, как считают эксперты, выглядит достаточно средненько: скачков не ожидается ни в ценовом аспекте, ни в количестве сделок. Зато ипотека покажет серьезный рост.

Итоги-2010

Хороший рост числа сделок

В 2010 году рынок столичной жилой недвижимости оживился, объемы предложения росли, хотя цены повышались крайне умеренно. При этом одним из самых ярких трендов уходящего года стал рост числа сделок.

По данным Регистрационной палаты, за прошедшие месяцы число сделок на вторичном рынке Москвы превысило 80 тысяч, в то время как за аналогичный период 2007 года (самого активного в этом плане) было зарегистрировано менее 78 тысяч сделок, в 2008 и 2009 годах их было еще меньше. "С точки зрения сделок - это лучший год за последние четыре",- отмечают в "Миэль-Брокеридж".

На первичном рынке количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья по итогам уходящего года (более 80 тыс. сделок) превысило показатели 2009 года (55 тыс. 600), 2008-го (65 тыс. 100 сделок) и 2007-го (77 тыс. 300), указывают в "Миэль-новостройки".

Утряска цен

В 2010 году в целом по первичному рынку заметной динамики цен ни вверх, ни вниз не было - "это способствовало утряске рынка и установке цен на свои места". "За весь год ценовые индексы подросли всего на несколько процентов", пишет журнал metrinfo.ru, приводя характеристики итогов уходящего года, данные Олегом Репченко - руководителем аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (Irn).

На вторичном рынке столичного региона существенного прироста в ценообразовании в 2010 году также отмечено не было. Рост цен за 2010 г. не превысил 9%, указывают в "Миэль-брокеридж".

По данным "Миэль-новостройки", за 11 месяцев текущего года рост средневзвешенной цены квадратного метра не превысил 3-5%. В ноябре составила 192,6 тыс. руб./кв. м. В долларовом эквиваленте цена уменьшилась на -1,1% до уровня 6213 $/кв. м.

"Ожидаемое ранее осеннее повышение активности покупателей и изменение тенденции к росту цен не произошло" - отмечает Владислав Луцков, генеральный директор аналитического центра "Миэль".

По данным компании "Азбука Жилья", по итогам года рост средней цены предложения на рынке вторичного жилья Москвы превысил 8%, в Московской области - 3,5%.

Таким образом, текущая ценовая ситуация свидетельствует, с одной стороны, о постепенном восстановлении рынка, с другой, отражает сохраняющийся баланс интересов продавцов и покупателей, указывают эксперты.

Успешная ипотека

Все участники рынка отмечают успехи ипотеки. На протяжении 2010 года происходит смягчение условий ипотечного кредитования, в частности, либерализация банковских требований к клиентам и готовность многих банков к более индивидуальному подходу при рассмотрении потенциальных заемщиков.

Так, снизились требования к стадии строительства объекта - от 90-100% в начале года до сегодняшних 50% и в ряде программ 20%. Уменьшен первоначальный взнос - с 30-40% до 15-20%. Происходит планомерное снижение ставок: с 16% в начале года до 14% и в ряде случаев до 13% (по кредиту в рублях на первичном рынке). Снижены требования по форме подтверждения дохода, помимо справки 2НДФЛ, сейчас допускается подтверждение по форме банка, перечисляют достижения ипотеки в "Миэль-новостройки".

На сегодняшний день доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, осуществляемых, например, в компании "Миэль-Брокеридж" составляет порядка 30%. Сегодня некоторое банки, в качестве первоначального взноса, по особым партнерским условиям, предлагают 10-15% от стоимости залога.

Ранее в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозировали, что по итогам 2010 года населению будет предоставлено ипотечных кредитов на 320-360 млрд руб.

Прогнозы-2011

Цены: от стагнации до небольшого роста

Вряд ли нас в 2011 году ожидает скачкообразное поведение рынка. Например, эксперты портала Irn.ru предполагают, что в ближайшее время рынок ждет стагнация. Почти 15 месяцев он "работал" на повышение, и ему пора отдохнуть. К тому же основными покупателями в уходящем году были люди с деньгами, заработанными и накопленными еще до кризиса, но их число не бесконечно. А вот их "сменщиков", покупателей с "новыми" деньгами, которые они заработали уже за последние год-два, маловато. Без таких персонажей о росте цен на жилье говорить бессмысленно, пишет Metrinfo.

Но рост, пусть и небольшой, возможно, будет. Андрей Банников предсказывает постепенное повышение весною 2011 года цен на несколько процентов из-за активизации спроса на квартиры. Причем во всех сегментах. Такая динамика, скорее всего, сохранится и до конца следующего года, считает он.

По мнению Владислава Луцкова, наиболее вероятно, что стабильная ценовая ситуация сохранится, по крайней мере, до весны 2011 года.

По оценкам аналитиков Сбербанка, "прирост рублевой стоимости жилья в столице в 2010 году "обгонит" потребительскую инфляцию всего на 4-5%". В 2011 году ожидается аналогичная динамика. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%)

В целом по России средняя цена квадратного метра к концу текущего года составит чуть меньше 50 тысяч рублей, по Москве - в районе 145 тысяч. В следующем году общероссийский усредненный показатель перевалит за 50 тысяч рублей и, как прогнозируют аналитики Сбербанка, к концу года не намного превысит этот уровень. А вот московский квадратный метр покорит планку в 160 тысяч рублей (ориентировочно во втором квартале), но к концу года значимого усиления тренда роста цен не ожидается, отмечалось в обзоре Центра макроэкономических исследований Сбербанка.

По мнению генерального директора Бюро Недвижимости "Агент 002" Леонида Меньшикова, в 2011 году рост цен на жилье ожидается в пределах инфляции, никаких предпосылок для серьезного повышения не наблюдается, поскольку отложенный спрос был реализован в текущем году, а снизившиеся цены не достигли уровня, когда стали доступными массовому покупателю.

Сложившаяся на сегодняшний день ситуация на столичном рынке жилья: рост числа сделок купли-продажи недвижимости при стагнирующих ценах, может сохраниться еще несколько кварталов, считают аналитики компании "Калита-Финанс". "По итогам 2010 года цены на столичную недвижимость выросли лишь на 3%, что не покрывает даже официальных темпов инфляции. В следующем году, по нашим прогнозам, ситуация не должна сильно измениться, наш базовый сценарий предполагает, что динамика стоимости жилья будет соответствовать темпам роста показателя инфляции. В результате, в 2011 номинальный рост цен на жилье может составить около 8%, т.е. ожидается рост индекса MARPI ((Moscow Average Realty Price Index рассчитывается "Калита-Финанс") до отметки $4300 за квадратный метр", - указывается в обзоре компании, посвященном столичной недвижимости.

"Народный прогноз" обещает ценам рост

Журнал metrinfo, опираясь на мнение москвичей, составил "народный прогноз" по ценам на недвижимость, в котором главные аргументы в пользу всех возможных сценариев назвали сами горожане.

Больше половины (59%) респондентов прогнозируют, что цены в 2011 году будут расти. Еще 37% участников опроса высказалась в пользу стагнации. А вот версия о возможном снижении цен в следующем году стала самой непопулярной. Вариант ответ - "цены будут снижаться" - выбрали только 4% москвичей.

Большинство сторонников роста цен полагает, что в нашей стране всегда все только дорожает и недвижимость - не исключение. Горожане, которые предполагают, что цены в 2011 году будут стоять на месте, в большинстве своем считают, что ценам расти некуда, и падать они не будут. Еще один аргумент этой части респондентов - все еще очень сильны последствия кризиса, поэтому и о росте цен не может идти речи.

Москвичи, считающие, что цены снизятся, объясняют свою позицию тем, что из-за отсутствия покупателей компании будут вынуждены снижать цены.

Но если цены вырастут, то на сколько? Однозначного ответа участники опроса не дали. 30,5% затруднились дать ответ. Прогнозы оставшейся аудитории предполагали рост цен в пределах от 2 до 50%. Но самая многочисленная группа - 28,8% - полагают, что цены на столичную недвижимость в 2011 году вырастут в пределах 10%.

Данные получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке.

Ипотека покажет серьезный рост

Как считают в "Миэль-новостройки", в следующем году можно ожидать, что банки продолжат повышать доступность ипотеки. Условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться к вторичному рынку. Требования банков к застройщикам будут корректироваться в сторону смягчения.

По оценкам президента Ассоциации региональных банков России Анатолия Аксакова, озвученным в конце октября, объем ипотечного кредитования в 2011 году вырастет втрое по сравнению с ожидаемым показателем 2010 года.

Возможно, это очень смелый прогноз. Как считают в DeltaCredit, рынок ипотеки, превысит докризисные показатели и выйдет на уровень 682 млрд руб. только в 2012 году

Согласно данным ЦБ, общий объем ипотечных жилищных кредитов в 2008 году составлял 655,8 млрд рублей.

Сделки: стагнация

В компании "Миэль-новостройки" не ожидают в 2011 году существенного роста числа сделок на рынке московской жилой недвижимости. Аргументируя свой прогноз, специалисты компании отмечают, что активный рост числа сделок в этом году обусловлен, в первую очередь, отложенным спросом, на фоне развития ипотечного кредитования. Экономика и платежеспособный спрос только восстанавливаются. Поэтому 2011 год по количеству сделок, скорее всего, не превысит показателей этого года.