Реставрация квартирных цен

Оживление или новое падение ждет рынок жилья в России? Пройдено ли дно? Ассоциация строителей России (АСР) опубликовала очередное исследование, в котором рассказала о самочувствии цен квадратного метра.

Мнения экспертов, как обычно, разделились. Кризис вообще такое время, когда сложно делать предсказания даже на ближайшее будущее. В последние недели в мире преобладают позитивные настроения - всем уже надоело ждать конца света. Не миновало хорошее настроение и рынок жилья.

Застройщики и риэлторы отмечают оживление на рынке продаж первичного жилья - квартир в домах, строительство которых уже завершено, находится на конечных стадиях строительства, или продолжается активное строительство. На эти квартиры застройщики стараются не снижать цены, так как надеются продать по установившейся цене.

В то же время торг все еще уместен, но самое "сладкое" время для покупки собственной квартиры, возможно, уже миновало. Как отмечают в АСР, больших скидок на рынке больше нет. Максимум, на что можно рассчитывать - это на то, что вам скинут до 10%. Хотя совсем недавно отдельные застройщики готовы были снижать цены до 40%.

Причина проста: в отдельных регионах уже стал наблюдаться острый дефицит жилых новостроек. А если есть дефицит предложения, цены уж точно падать не будут. Впрочем, как отмечают аналитики, дефицит новых домов будет компенсировать вторичный рынок жилья.

Но в целом в мнениях экспертов наблюдается разброд и шатание. На рынке недвижимости наблюдается довольно сложная ситуация: то ли нынешнее замедление падения цен - это долгосрочная тенденция, то ли временный тренд, затишье перед новой бурей.

Отдельные эксперты сейчас высказывают мнение, что российский строительный рынок находится на грани банкротства. Другие говорят о том, что все проблемы носят временный характер и их достаточно просто решить.

Представители риэлторских компаний и игроки рынка ждут середины лета 2009 года, которое станет важным психологическим этапом - тогда можно говорить, прошел ли рынок недвижимости свое "дно" или ему не миновать дальнейшего снижения цен.

Где почем

В АСР отмечают, что рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала года снизились в среднем на 11,7% (с начала кризиса осенью 2008 года на 15,9%, в том числе за май 2,8%). Новостройки подешевели не так сильно - на 6,96% (с начала кризиса осенью 2008 года - на 10,27%, в том числе за май на 2,96%).

При этом в Краснодаре, Красноярске и Челябинске цена метра выросла - впервые за долгое время (на 1,5%, 0,63% и 1,32% соответственно). В столице падение цены замедлилось и составило 1,2% (против 1,8% в апреле). С начала года тут цена упала на 3,3%.

В Москве квартиру в новостройке в мае можно было купить по средней цене в 134,14 тыс. рублей за квадратный метр ($4034,3). На вторичном рынке это удовольствие было дороже - в среднем 140,457 тыс. рублей ($4224,3). При этом себестоимость метра осталась более чем вдвое дешевле, чем цена продажи - 57,438 тыс. рублей ($1727,5). Московские застройщики даже в кризис продолжают получать сверхприбыли. Правда, теперь они, видимо, направляют их на погашение многочисленных долгов, которые поставили их на грань банкротства. Впрочем, многие уже начали выкарабкиваться из долговой ямы, с разными потерями реструктуризируя долги и продаваясь серьезным инвесторам.

Но стоит чуть выехать за МКАД - цены уже не так кусаются. Квадратный метр на первичном рынке здесь стоит всего 58,935 тыс. рублей, на вторичном - 67,38 тыс. рублей.

Жилье в Петербурге тоже заметно уступает в цене столичному. В мае метр новой квартиры стоил в среднем 78,464 тыс. рублей, старой - 91,023 тыс. за метр.

Столица - традиционно регион с бешеными ценами на жилье. Для тех, кто хотел бы купить самую дешевую квартиру, можно предложить другие регионы. Например, на Таймыре квадрат в новостройке можно купить за 26,451 тыс. рублей, вторичное жилье продают по 27,882 тыс. рублей. И себестоимость в этом регионе самая низкая по России - 19,949 тыс. рублей за метр. Конкурентами Таймыра стали Бурятия и Эвенкия - 26,791 тыс. и 26,563 тыс. рублей за квадратный метр новостройки соответственно.

Если в эти экзотические регионы ехать не очень хочется, можно найти и поближе - но уже чуть дороже. Как вариант можно рассмотреть Ингушетию (27,621 тыс. рублей за метр в новостройке, 29,115 тыс. рублей - в старом доме) или Калмыкию (27,744 тыс. и 29,245 тыс. рублей соответственно).

Если и это далековато, есть другой вариант - Курская область. Дешевле, чем Калмыкия и Ингушетия. Здесь строители торгуют по 27,379 тыс. рублей за метр только что построенной квартиры и по 29,669 тыс. рублей - на вторичном рынке.

На начало мая 2009 года средневзвешенное значение рублевых цен квадратного метра жилья эконом-класса в среднем по России составили: первичный рынок - 38,189 тыс. рублей, вторичный рынок - 42,604 тыс. рублей. Себестоимость строительства в среднем по стране - 33,39 тыс. рублей за метр. Разброс между минимумом и максимумом цены предложения для одинаковых по техническим характеристикам и состоянию квартир может достигать 25%.