Девелоперов подкосит валюта

Международное рейтинговое агентство Fitch в своем отчете о состоянии девелоперского рынка России высказывает опасения о валютных рисках компаний сектора. Большинство из них по замечанию агентства имеют долги в иностранной валюте, получая поступления в рублях, что и несет основной риск. Выстоят же те компании, которые имеют меньший долг, либо проведут конвертацию заимствований в рубли.

Опасаясь снижения рейтингов российским девелоперам, эксперты Fitch высказали ряд возможных причин к этому и возможностей выйти из кризисной ситуации. Валютные риски для российских девелоперских компаний, ведущих деятельность на рынке жилой и коммерческой недвижимости, остаются существенными ввиду значительного уровня долга в иностранной валюте, говорится в пресс-релизе Fitch.

Эксперты агентства отмечают, что исторически большинство компаний-девелоперов привлекают значительную часть долга в иностранной валюте, получая доходы от продаж и аренды в национальной валюте. В итоге снижение курса рубля непосредственно отразится на ликвидности компаний. Отметим, что с конца июля 2008 года рубль потерял в стоимости 31% относительно доллара США, с пиком падения курса рубля, на 36%, в феврале 2009 года.

Fitch приводит пример, что у тех компаний, которым агентство выставляет рейтинги, а это: ОАО "Группа ЛСР" ("B"/Rating Watch "негативный"), ОАО "Система-Галс" ("B/Rating Watch "негативный") и Mirax Group Holding B.V ("C/Rating Watch "негативный"), на конец 2008 года обязательства в иностранной валюте составляли около 35%, 20% и 88% общего долга соответственно.

Кроме того, по мнению младшего директора в аналитической группе Fitch по строительному сектору и сектору недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки Артема Фролова "привязка цен продажи и аренды недвижимости к иностранной валюте, главным образом, к доллару, вряд ли полностью устранит валютные риски, так как в случае дальнейшего снижения курса рубля фактически произойдет увеличение цен, привязанных к доллару, из-за чего многие покупатели и арендаторы не смогут или не захотят платить". Это, в свою очередь, вероятно, будет способствовать продолжению сокращения спроса и тому, что арендаторы будут запрашивать понижение арендных ставок по действующим договорам.

"Однако те девелоперские компании, которые имеют более низкие объемы валютного долга, а значит ограниченную потребность в привязке конечных цен к существующему валютному курсу, скорее всего, будут находиться в более выгодном положении, чтобы выдержать какое-либо дальнейшее снижение курса рубля", - отметил А.Фролов.

Fitch ожидает, что потенциальные арендаторы и покупатели продолжат придерживаться существующего выжидательного подхода до тех пор, пока цены продажи и аренды не стабилизируются, что, возможно, произойдет лишь в 2010 году или позднее.

Между тем, валютный риск девелоперов может быть устранен за счет конвертации долга в иностранной валюте в национальную валюту, как поступила "Система-Галс" в конце 2008 года, конвертировав в рубли долг, эквивалентный $700 млн. В то же время рефинансирование валютного долга рублевым, вероятно, останется сложным для многих девелоперов ввиду непростой ситуации с привлечением финансирования на внутреннем рынке, более высоких процентных ставок по рублевым заимствованиям и, возможно, дополнительной платы за реструктуризацию долга.

Кроме того, неблагоприятные изменения валютного курса могут привести к нарушению финансовых показателей, которые нередко предусматриваются кредитными соглашениями компаний с банками. К примеру, таким как отношение долга к стоимости активов или долга к EBITDA. А нарушение этих коэффициентов может привести к дефолту по существующему финансированию, а также, вероятно, отрицательно скажется на способности компаний привлекать новое финансирование.

При наступлении вышеуказанных последствий от переоценки курсов, Fitch предупреждает девелоперов о возможности негативных рейтинговых действий.

Редакция ИА "Финмаркет"