Проблемы ипотеки снизят цены на недвижимость

Аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию констатируют, что ушедший год показал неутешительные результаты для российской ипотеки. Однако, по прогнозам экспертов, нынешний год будет еще хуже. Ожидается, что ипотечных кредитов будет выдано практически в два раза меньше, чем в прошлом году.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подготовило обзор "Краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования", в котором оценило, каким для российской ипотеки был прошедший год. Согласно данным, представленным в обзоре, первое полугодие 2008 года стало исключительно удачным для ипотеки. В течение первых шести месяцев прошлого года было выдано на 67 проц. больше кредитов, чем в первом полугодии 2007 года. Однако свои коррективы в столь оптимистичную тенденции внес мировой финансовый кризис: за три квартала рост составил уже всего 25 проц., а по итогам года будет выдано 608-630 млрд рублей (против 556 млрд. руб. в 2007 году). Таким образом, рост составит всего 9-13 проц.

Согласно данным АИЖК, с июня 2007 года к ноябрю 2008 года доля длинных (более трех лет) кредитов в общем объеме кредитов частным лицам у мелких ипотечных банков (ниже 300-го места по активам) рухнула с 54 проц. до 4 проц., а у средних (до 300-го места) - с 33 проц. до 8 проц. Немаловажным фактом является то, что с ноября прошлого года выдачу длинных кредитов снизили сразу три крупнейших ипотечных кредитора. Так, Сбербанк снизил ее на 35 проц. по сравнению с октябрем, "ВТБ 24" - на 34 проц., Газпромбанк - на 65 проц.

Нелишним будет напомнить, что в последнее время банки ужесточили условия кредитования. Они, в частности, перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса. Кроме того, практически все кредитные учреждения пересмотрели ставки по ипотеке, при этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. В свою очередь, на сегодняшний день практически все заемщики предпочитают валютные кредиты как более дешевые. В результате впервые со II квартала 2005 года доля валютных кредитов выросла на 2,2 п. п. до 15 проц.

Подчеркивая вышесказанное, аналитики АИЖК констатируют, что снижение доступности ипотеки сокращает спрос. Это, в конечном счете, неминуемо должно привести к падению цен на недвижимость. При этом, по мнению экспертов, наибольших ожиданий относительно коррекции цены жилья следует ожидать в тех регионах, где одновременно доля ипотечного кредитования составляла более 20 проц., объемы ипотечного кредитования снижаются, а количество сделок купли-продажи квартир уменьшается. О каких именно регионах идет речь, не сообщается.

Что касается прогноза на нынешний год, то его, по мнению экспертов, нужно строить исходя из данных II полугодия 2008 года. Такое мнение "Ведомостям" высказал директор департамента продаж "Кредитмарта" Алексей Дорош. По его словам, речь идет примерно о 250 млрд руб. выданных во II полугодии текущего года кредитов, при этом в первом полугодии эта сумма будет меньше. Таким образом, ожидается, что в целом в 2009 году будет выдано кредитов на сумму максимум в 400 млрд. руб., из которых чистой выдачи будет от силы 330 млрд. руб.

Примечательно, что в настоящее время банкам все труднее становится рефинансировать ипотеку. В начале 2008 года АИЖК, по собственной оценке, выкупало у них 35 проц. закладных, к концу 2008 года его доля достигла 80 проц. А на 2009 год АИЖК прогнозирует себе 95 проц. Напомним, накануне агентство сообщило, что в 2009 году оно намерено рефинансировать ипотечные кредиты на 29,56 млрд рублей.

Наибольшее количество средств - 9,8 млрд рублей (более 20 проц. от общего объема рефинансирования) - планируется потратить в Приволжском федеральном округе. Более 19 проц. инвестиций, направляемых на рефинансирование ипотеки (5,4 млрд рублей), достанется Сибирскому федеральному округу. Еще 3,9 млрд рублей агентство потратит на скупку ипотеки, выданной в Уральском округе, 3,4 млрд рублей - в Центральном округе, 3,1 млрд рублей - в Северо-Западном округе, 2,98 млрд рублей - в Южном округе, 951 млн рублей - в Дальневосточном округе.

Кроме этого, в 2009 году АИЖК планирует не только рефинансировать уже выданные кредиты через выкуп закладных, но и предоставлять банкам ссуды на предстоящую выдачу ипотеки, которая будет выкуплена агентством. Это даст российским банкам ресурсы для развития рынка ипотечных кредитов в стране.

Также в этом году агентство намерено начать реализацию программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для заемщиков, оказавшихся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы из-за кризиса или существенным сокращением дохода. Таким образом, агентство намерено выполнить поручение российского правительства, которое обещало в конце прошлого года, что поможет тем заемщикам, которые взяли кредит на жилье, а потом были уволены. Программа, под которую подпадают кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года, будет распространяться на заемщиков, у которых произошло сокращение ежемесячного дохода до величины, сопоставимой с суммой ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и прожиточного минимума домохозяйства. Ранее сообщалось, что на поддержку ипотеки АИЖК получит от государства 200 млрд рублей.

Редакция ИА "Финмаркет"