Недвижимость: полгода до дна

Начавшаяся ценовая коррекция стала главным событием уходящего года на рынке недвижимости. Хотя кризис заставил метр дешеветь, в итоге динамика оказалась положительной, и в Москве прирост цен составил до 40 проц. В будущем году их снижение продолжится, но затем рынок ждет новый подъем, уверены эксперты.

За минувшую неделю, по оценке аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), средняя стоимость квадратного метра в столице снизилась еще на полтора процента и составила 5,39 тыс. долл. на конец декабря (против 4,44 тыс. долл. год назад). Панельные хрущевки завершают 2008-й на отметке 4,95 тыс. долл. за метр, современные панельные высотки - 5,30 тыс. долл., старые кирпичные пятиэтажки - 5,35 тыс. долл., современные монолитно-кирпичные дома - 6,10 тыс. долл., сталинки - 6,32 тыс. долл. Рублевые цены в канун новогодних праздников, по данным Metrinfo.ru, напротив, выросли почти на 2 проц., вернувшись к уровню 154,13 тыс. руб. за метр, но аналитики это называют технической коррекцией.

С учетом скидок и бонусов с осени, когда цены начали снижаться, стоимость московских квартир к концу 2008 года потеряла порядка 20-30 проц., подсчитали в IRN. По статистике агентства недвижимости "Миан", в сегменте новостроек цены падают на 1-3 проц. в месяц, на готовое жилье снижаются на 2 проц., на загородную недвижимость на 1-4 проц. За последние три месяца спрос на новые квартиры сократился почти в 2 раза, на рынке вторичной недвижимости более чем на треть в Москве и на 20 проц. в Подмосковье. Количество сделок уменьшилось почти вдвое по сравнению со среднемесячными значениями в докризисный период.

Несмотря на смену ценового тренда в 4-м квартале, по итогам 2008 года столичные новостройки подорожали на 17 проц., подмосковные - на 29 проц. Средняя цена квадратного метра вторичных квартир на московском рынке выросла на 40 проц., в области - 36 проц., говорят в "Миан". В результате стоимость метра на первичном рынке к концу года достигла 121 тыс. руб. в Москве и 58,7 тыс. руб. в Подмосковье. Вторичка выросла в цене до 169,7 тыс. руб. за метр в столице и 85,6 тыс. руб. за МКАД.

Снижение цен продолжится в следующем году, единодушны аналитики. Квартиры, стоимость которых соответствовала качеству, за первые два-три месяца потеряют еще 10-15 проц., а с наступлением весеннего делового сезона спрос на такое жилье начнет постепенно восстанавливаться, а цены - стабилизироваться, прогнозируют в IRN. Коррекция цен на квартиры, стоимость которых была необоснованно завышена, (например, хрущевские пятиэтажки или псевдо-элитные дома) будет более глубокой и продолжительной - цены снизятся еще на 30 проц. и более до конца весны-начала лета. По отдельным объектам возможно снижение цен до 50 проц. (по сравнению с докризисным уровнем), соглашаются в "Миан". В первую очередь оно затронет панель 60-х годов постройки и несоответствующие заявленному классу квартиры категории бизнес- и элит.

Минувшей осенью цены достигли максимума - 6,12 тыс. долл. за метр, и после семилетнего периода постоянного подорожания рынку недвижимости было необходимо "спустить пар", чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста, считает руководитель IRN Олег Репченко. Основная часть коррекции пришлась на конец года, "а значит, худшее уже позади", уверен он. Рынок достигнет дна уже в 1-м полугодии 2009-го, после этого на фоне накопившегося спроса начнется стабилизация цен, а в 2010 году - и новый рост. В Сбербанке, напомним, полагают, что к концу будущего года долларовые цены могут упасть на 50-60 проц., что приведет к дальнейшей дестабилизации всего рынка недвижимости.

В краткосрочной же перспективе покупатели и продавцы продолжат занимать выжидательную позицию, считают в "Миан". Некоторая активность возможна только со стороны граждан, остро нуждающихся в изменении жилищных условий посредством продажи или обмена имеющихся квартир. Рынок новостроек ожидает "заморозка" планируемых проектов, продажа значительной части объектов государству под социальные программы и банкам. Все это скажется на объемах предложения, недостаток которого будет ощущаться уже в 2009 году.

Квартиры в Подмосковье и регионах, цены на которые менее оторваны от платежеспособного спроса и себестоимости строительства, ждет коррекция на 15-30 проц. Сильнее цены упадут в городах с вздутым рынком (Сочи) и там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки.

Цены на рынке загородной недвижимости росли в последние годы сдержаннее, чем на квартиры, и это может означать, что коррекция стоимости коттеджей и таунхаусов будет минимальной (по итогам уходящего года прирост в столичном регионе составил 14 проц. в рублях и 1-2 проц. в долларовом эквиваленте - "Миан"). С другой стороны, загородное жилье в большинстве случаев воспринимается как дополнительное, что снижает спрос на него в условиях кризиса и ограниченных финансовых возможностей, подчеркивают аналитики IRN.

Кризис парализовал рынок продажи квартир, но потребность в жилье остается. На рынке аренды в Москве в 2008 году ставки выросли на 5-10 проц. в зависимости от сегмента. Наиболее востребованные квартиры эконом-класса теперь предлагают по 30-33 тыс. руб. в месяц, бизнес-класс - около 67 тыс. руб., элитные объекты - по 300 тыс. руб. Коррекция цен в большей степени затронет сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе не превысит 10-15 проц., полагают эксперты. И в ближайший год рынок аренды, которая дорожала медленнее, чем росли цены купли-продажи, будет наиболее активным.

Редакция ИА "Финмаркет"