Цены на жилье: назад в 2006 год

Темпы снижения цен на недвижимость в Москве уже опережают показатели 1998-99 годов, когда рынок рухнул после дефолта. В ближайшие месяцы квартиры будут дешеветь быстрее, и прогнозы экспертов становятся все радикальнее. При негативном раскладе долларовые цены к концу будущего года упадут на 50-60 проц., готовятся в Сбербанке.

За последние два с половиной месяца квадратный метр в Москве подешевел почти на 10 проц. По статистике аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), в октябре, когда стало понятно, что ценам суждено снижаться, в долларах они опустились на 1 проц., в ноябре - на 5 проц. За половину декабря метр потерял уже 3,7 проц., и к 15 декабря его средняя стоимость составила 5,56 тыс. долл. В рублях стоимость столичных квартир падает не так быстро, но только за прошлую неделю, по оценке Metrinfo.ru, она уменьшилась на 2 проц. - до 155,18 тыс. руб. за метр.

Цены на московские новостройки достигли своего исторического максимума в октябре (6,54 тыс. долл. за метр, по данным корпорации "Инком"), и за ноябрь они снизились в среднем на 90 долл. (без учета элитного жилья в центре столицы, где пока квартиры не дешевеют даже в условиях кризиса). Правда, эта статистика не учитывает скидок, которые в некоторых случаях достигают 25-30 проц. и остаются, как говорят в "Инком", "основным механизмом движения навстречу клиенту на рынке первичной недвижимости". В аналитическом консалтинговом центре "Миэль" зафиксировали в ноябре снижение долларовых цен на новостройки в среднем на 4,5 проц. - до 6,92 тыс. долл. за метр, впервые с начала года цены уменьшились в листингах ряда элитных объектов. В агентстве недвижимости Doki накануне сообщили о 4-процентном падении цен на первичном рынке (6,68 тыс. долл.) только за вторую неделю декабря.

В IRN полагают, что к концу июля - началу августа 2009 года общий спад цен на московскую недвижимость может составить 40 проц. Сбербанк в опубликованном обзоре "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы" прогнозирует еще больший обвал рынка. В связи с оттоком капитала, кредитным сжатием и замедлением роста доходов населения уже в ближайшее время в Москве и в целом по России может начаться быстрое падение цен, сопоставимое по своим масштабам с наблюдавшимся в 1998-99 гг., ожидают в центре макроэкономических исследований Сбербанка. При базовом сценарии (годовой прирост ВВП на 2,5-3,5 проц., инфляция около 11 проц., курс 30 руб. за долл.) снижение цен составит к концу 2009 года по сравнению с 3-м кварталом 2008 года: на первичном рынке 46,6 проц. в валюте и 34,3 проц. в рублях, на вторичном рынке - 37,4 проц. в долларах и 23,1 проц. в рублях. Но новостройкам в рублях это приблизительно уровень начала 2007-го - 90 тыс. руб. за квадратный метр, по вторичке - 120 тыс. руб. за метр.

При худшем развитии событий - стрессовом сценарии (стагнация ВВП, более высокие темпы инфляции, глубокая девальвация рубля) стоимость метра в Москве рухнет в новостройках на 59,6 проц. в долларах, вернувшись к показателям начала 2006 года, и подешевеет на 38,1 проц. в рублях, до цен осени двухлетней давности. На вторичном рынке следует ожидать сокращения на 50,6 проц. в иностранной и на 25,1 проц. в национальной валютах. Цены на квартиры в этом случае окажутся на уровнях середины 2006-го и начала 2007 года соответственно.

В целом по России снижение цен на недвижимость будет менее значительным, чем в Москве, считают в Сбербанке. В лучшем случае они опустятся на первичном и на вторичном рынках в среднем на 25 проц. в долларах и на 7,5 проц. в рублях. При негативном сценарии на все жилье спад составит 40 проц. в валюте и до 12 проц. в рублях.

"Такая динамика цен, безусловно, будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой, менее 10 проц. ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом", - отмечают в Сбербанке. Аналитики IRN добавляют, что озвученных правительством мер по поддержке ипотеки будет недостаточно, чтобы предотвратить коллапс на рынке. Фактически ипотечный рынок прекратил свое существование этой осенью. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию за счет выделенных дополнительных средств сможет лишь стимулировать банки к дополнительным маркетинговым ходам, но не более. Чтобы россияне снова стали брать кредиты на жилье, заработная плата в 2009 году должна вырасти на 30 проц., рубль остаться стабильным, а цены на недвижимость упасть на 60 проц., что, как показывают разные прогнозы, маловероятно. Из-за кризиса доходы населения могут не вырасти, и тогда вернуть платежеспособный спрос на докризисный уровень может только 80-процентное падение цен на жилье, что эксперты называют просто фантастикой.

Редакция ИА "Финмаркет"