Льготная ипотека создает бюджетные риски - Минфин РФ

Многочисленные программы льготной ипотеки не только деформируют рынок, но и создают бюджетные риски: уже сейчас объем выдач превышает ожидания на момент верстки действующего трехлетнего бюджета, с учетом этой динамики на финансирование государственных обязательств в 2023-2025 годах могут дополнительно понадобиться десятки миллиардов рублей, предупреждает Минфин РФ.

Свои оценки министерство изложило в комментариях к рекомендациям комитета Совета Федерации по бюджету и финрынкам по итогам проведенного в конце апреля круглого стола на тему "Развитие ипотечного жилищного кредитования". Документ направлен в верхнюю палату парламента на прошлой неделе, "Интерфакс" ознакомился с его содержанием.

Минфин напоминает, что в 2022 году правительство существенно расширило периметр действия льготных ипотечных программ "Семейная ипотека", "Льготная ипотека", "Дальневосточная ипотека" и "Ипотека для ИТ-специалистов", что позволило стимулировать выдачу жилищных ссуд. Так, за пять месяцев 2023 года (ЦБ еще не публиковал статистику за 5 месяцев) объем выдач составил 1,217 трлн рублей, что на 73% выше результата за аналогичный период прошлого года. А количество выданных ипотечных кредитов выросло на 30% год к году, составив 251 тыс. кредитов.

После расширения программы "Семейная ипотека" объем выдач ипотечных кредитов за январь-май 2023 года составил 600,3 млрд рублей, впервые превысив объем выдач ипотечных кредитов в рамках программы "Льготная ипотека" (507,1 млрд рублей), констатирует Минфин.

"В 2022 году за счет предпринятых мер в части совершенствования льготных ипотечных программ по стимулированию ипотечного рынка сложилась исторически уникальная ситуация, когда практически весь первичный рынок ипотечных кредитных выдач состоял из льготных программ. Таким образом, ипотечный рынок на первичном рынке жилья в 2022 году в значительной степени был сформирован льготными ипотечными программами, что указывает на значительный эффект каннибализации от субсидируемых программ и снижает их эффективность", - отмечает министерство.

Например, по программе "Льготная ипотека" уровень каннибализации составлял 63% от выдач ипотечных кредитов, это означает, что только 37% от объема выдач ипотечных кредитов в рамках данной программы являлся дополнительно созданным спросом.

Доля рыночного сегмента в общем объеме выдач, наоборот, значительно снизилась, поскольку он на данный момент состоит в основном из выдач ипотечных кредитов на вторичном рынке, где ставки и спрос формируются на основе рыночного ценообразования.

"Практически полное вытеснение рыночного сегмента на первичном рынке указывает на свершившийся максимально возможный эффект действия льготных ипотечных программ", - указал Минфин.

Доступность покупки жилья в кредит существенно ухудшается с 2019 года

При этом цены на первичном рынке жилья выросли в 1,7 раза с 2019 года, а увеличение цен на первичном рынке по отношению к ценам на вторичном рынке составило 27% в сравнении с отрицательной разницей до 2016 года и увеличением на 9% в 2019 году. По мнению министерства, такая тенденция является накапливающимся системным риском для строительной и банковской отраслей.

Несмотря на существенное расширение государственной поддержки посредством льготных программ, которое привело к снижению средней процентной ставки по ипотечным кредитам с 9,95% в 2019 году до 7,12% в 2022 году, рост цен на недвижимость полностью нивелировал данный положительный эффект. Так, доступность покупки жилья в кредит существенно ухудшается с 2019 года. Если в 2019 году гражданину со средним доходом при его направлении в полном объеме на покупку жилья и выплаты по ипотечному кредиту потребовалось бы 7,5 лет, чтобы полностью выплатить ипотечный кредит, то в 2022 году требовалось уже 9,7 лет, подсчитал Минфин.

При этом, по мнению министерства, снижение ставки в рамках программы "Семейная ипотека" не повлечет существенного увеличения объема выдаваемых кредитов и не окажет значимого влияния на стимулирование спроса на жилые помещения. Снижение ставки без одновременного увеличения жилого фонда, наоборот, приведет к росту цен на жилье, что нивелирует эффект от снижения ставки. Кроме того, возможное снижение максимальной ставки потребует возмещения банками недополученных доходов по ипотеке в большем объеме.

Высокая доля льготных программ на рынке ипотеки несет ряд фундаментальных рисков

Минфин предупредил, что высокая доля льготных программ на рынке ипотеки несет ряд фундаментальных рисков как для самого рынка недвижимости вследствие "искусственного" раздувания цен, так и для исполнения обязательств федерального бюджета, которые имеют длящийся характер. Так, на программу "Льготная ипотека" в 2023-2025 годах уже предусмотрено 154,1 млрд рублей, на программу "Семейная ипотека" - 208,7 млрд рублей. На реализацию всех вышеуказанных льготных ипотечных программ в 2023-2025 годах федеральным бюджетом предусмотрено 504,1 млрд рублей.

"Расширение действующих льготных ипотечных программ и их продление повлечет за собой дальнейшее увеличение длящихся обязательств. Действующий механизм субсидирования по своей сути делает ипотечные кредиты (займы) для кредиторов кредитами с плавающей ставкой, где процентный риск от волатильности ключевой ставки берет на себя федеральный бюджет", - говорится в документе.

При этом объем выдачи ипотечных кредитов по льготным ипотечным программам "Семейная ипотека" и "Льготная ипотека" существенно превышает ожидания Минфина на момент составления федерального бюджета на 2023 год и на плановый период 2024-2025 годов, что в совокупности с возможным повышением ключевой ставки Банка России приведет к дефициту средств федерального бюджета на обслуживание льготных ипотечных программ, отмечает министерство. По прогнозам Минфина, с учетом текущей динамики выдач ипотечных кредитов по льготным ипотечным программам "Семейная ипотека" и "Льготная ипотека" в 2023-2025 годы могут дополнительно потребоваться средства федерального бюджета в общем объеме 171,5 млрд рублей, в том числе на льготную ипотечную программу "Семейная ипотека" - 74,9 млрд рублей.

"В связи с этим считаем, что льготные ипотечные программы (как и другие государственные меры поддержки) должны иметь контрциклический характер по отношению к денежно-кредитной политике, тогда как нарастающая доля льготных ипотечных кредитов (и как следствие стоимость их обслуживания) и их долгосрочный характер (вследствие накопительного эффекта) нивелирует контрциклический эффект в период смягчения денежно-кредитной политики, поскольку расходы на льготные ипотечные программы не уменьшаются в полной мере при снижении ключевой ставки вследствие их растущего объема", - отмечает Минфин.

О рисках, которые несет расширение программ льготной ипотеки, неоднократно говорили представители ЦБ. Программа создала большой спрос и сильно разогнала цены на жилье, теперь они "будут корректироваться или на рынке образуется пузырь", предупреждала в феврале первый зампред Банка России Ксения Юдаева.