России грозит дефицит новостроек экономкласса

25 декабря. FINMARKET.RU - В России падает строительство доступного жилья. В этом году упало строительство новых многоквартирных домов экономкласса - их доля опустилась до минимальных 22%. Это следует из данных ЦБ, пишут "Известия". При этом доля проектов бизнес- и элитного жилья увеличилась до 17%.

Эту тенденцию подтвердили участники рынка. Доля типового жилья в общем объеме строительства снижается третий год подряд, уступая место комфорт-классу, рассказала руководитель центра аналитики федеральной компании "Этажи" Ирина Пашковская. Еще в 2023 году это была каждая четвертая новая квартира (26,7%), в 2024 г. - лишь каждая пятая (21,3%). А к ноябрю этого года на типовое жилье приходилось только 17,8%, рассказала она.

Это связано с тем, что сегмент бюджетного жилья становится всё более рискованным для девелоперов, пояснил гендиректор девелоперской компании "Люди" Денис Жалнин. Основная причина - это ограничение льготных ипотечных программ, от которых зависит покупательская активность в массовом сегменте, а значит, и наполнение эскроу-счетов. Кроме того, ожидается рост конкуренции между вторичным и первичным рынком недвижимости. Когда рыночные ставки по жилищным кредитам начнут приближаться к льготным, массовому жилью будет сложнее конкурировать с готовыми квартирами.

Кроме того, есть опасения из-за неопределенности по дальнейшей судьбе семейной ипотеки, добавила Пашковская. Власти обсуждают повышение ставки с 6% до 12% для супружеских пар с одним ребенком.

За последние годы заметно изменилась стоимость земельных участков в городах, цены на строительные материалы, на услуги по подключению к сетям, выросли расходы на проектирование и эксплуатацию, пояснила руководитель департамента по коммерческой недвижимости Estate Today Марьяна Меркулович. К этому добавляются растущие требования к качеству строительства со стороны регуляторов, что тоже увеличивает издержки, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Экономкласс при нынешних издержках часто становится низкомаржинальным или даже рискованным продуктом для девелоперов, сообщила Меркулович. Поэтому многие из них изменили стратегию и переориентировались на бизнес-сегмент.

Тумин согласен, что девелоперы действительно переориентировались на бизнес-класс, потому что покупатели в этом сегменте гораздо реже используют ипотеку. В Москве, например, доля квартир бизнес-класса превысила половину предложения.

Однако из-за этой тенденции есть риск, что в России возникнет дефицит новостроек экономкласса, предупредила Меркулович. Тренд по снижению их строительства уже заметен. Если он сохранится, через несколько лет рынок может столкнуться с недостатком действительно доступного жилья. Это особенно критично для молодых семей и регионов с невысокой средней зарплатой.

Пашковская из компании "Этажи" прогнозирует, что в среднесрочной перспективе доля бюджетного жилья продолжит сокращаться на 2-3% в год.