Застройщики активнее продают жилье на фоне подорожания кредитов

20 января. FINMARKET.RU - Из-за роста ключевой ставки дорожает не только ипотека, но и кредиты для застройщиков. Это повышает себестоимость строительства, а в конечном итоге и цены на жилье. Но, как ни парадоксально, покупатель может и выиграть, пишет "Российская газета". Девелоперы вынуждены строить дома и продавать квартиры быстрее, то есть заехать в новое жилье получится раньше, а выбор становится больше.

Банки начали пересматривать условия кредитования для застройщиков еще в прошлом году, когда начала ужесточаться денежно-кредитная политика ЦБ. Однако в полной мере рынок ощутит это через месяц-полтора. "За прошедшее время ставки по банковским продуктам для застройщиков увеличились на 4 процентных пункта - примерно с 6,5-7,5% до 10,5-11,5%", - говорит управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Ранее банки предлагали клиентам выбор между фиксированной базовой ставкой и плавающей (оговаривается, на сколько процентов она больше ключевой ставки), сейчас же предложений с фиксированной ставкой практически не осталось, отмечает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков. Основной вопрос, который обсуждается теперь девелопером и банком при заключении кредитной сделки, - размер процента, который добавляется к ключевой ставке в этой формуле.

В большей степени это затрагивает недавно стартовавшие проекты. При проектном финансировании девелоперов используются ставки двух видов, поясняет руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

В конце 2021 года так называемая эффективная ставка (среднее от базовой и специальной ставок) находилась около 3,5-4%, что ниже ставок по кредитам, которые банки выдавали организациям на обычных условиях, отмечает Гольдберг. "Если в проекте уже продано 30-50% квартир, то ставки остаются на относительно комфортном для застройщиков уровне - 3-4%", - подтверждает Колочинский.

В 2022 году базовая ставка может вырасти до 12-13%, а эффективная - до 5-5,5%, считает Гольдберг. "Однако это увеличит себестоимость стройки качественных проектов не более чем на 1-2%",- отмечает эксперт. Вместе с тем уже на стадии "котлована" застройщики могут добиться оперативного снижения ставки - для притока средств на счета эскроу и, соответственно, снижения процентов по кредиту, они мотивированы нарастить темпы продаж, говорит Гольдберг. В первую очередь это может происходить за счет первоочередной продажи ликвидных площадей, снижения цен на жилье, различных акций.

После перехода на счета эскроу у застройщиков стало меньше стимулов снижать цену на стадии "котлована", так как деньги от продаж они все равно получают не сразу. Раньше разница в ценах на ранней и поздней стадии строительства доходила до 25%, после введения проектного финансирования сократилась до 10-15%. Подорожание кредитов и большее стремление сэкономить может вернуть застройщиков к прежней практике.