Новации в законопроект о долевом строительства вызывают много вопросов - эксперты

2 декабря. FINMARKET.RU - До конца года в Госдуму будет внесен законопроект, который, в случае его принятия, может в корне поменять систему отношений на рынке долевого строительства. Поправки в ряд законов, включая закон №214-ФЗ об участии в долевом строительстве, предлагаемые Минстроем России, могут привести к значительным изменениям внутри строительной отрасли, пишет "Российская газета".

Впервые законопроект был озвучен в начале года на заседании Госсовета. Инициатива получила в целом позитивную оценку, поскольку существующие с 2014 года способы обеспечения ответственности застройщиков так и не показали своей эффективности.

Между тем в долевом строительстве к этому времени был накоплен свой положительный опыт. Речь идет о страховании гражданской ответственности застройщика и банковском поручительстве на строительство, причем в большей мере о первом способе, наиболее часто используемом в силу относительной доступности.

Новая концепция не только не учитывает опыт в успешном ведении долевого строительства, но и начисто отвергает его. Очевидно, разрабатывавшее законопроект ведомство озаботилось наличием коммерческих компаний, оценивающих девелоперов и де-факто принимающих решение о допуске к долевому строительству. Поэтому и была выдвинута инициатива отменить ранее существующие механизмы гарантий и предложено создать единый Государственный компенсационный фонд долевого строительства, который, как предполагается, должен взять на себя обязательства по всему долевому строительству в стране. Ближайшей аналогией фонда является Агентство по страхованию вкладов с одной поправкой - АСВ в случае банкротства банка выдает вкладчикам сумму, не превышающую 1,4 млн рублей, а компенсационный фонд будет компенсировать полную стоимость договора долевого участия (ДДУ) вне зависимости от его объема. При этом страховые компании и банки, работающие на рынке, оказываются исключенными из процесса обеспечения гарантий.

В соответствии с проектом каждый застройщик при заключении ДДУ должен перечислить до 1% от его стоимости в компенсационный фонд. Эксперты "Высшей школы экономики" провели оценку экономических последствий этой новации, и оказалось, что любая из моделей, по которой будет запущен фонд, может привести к его исчерпанию по причине нехватки средств. В разных моделях отличается только срок, в который ожидается обнуление счетов фонда - от года до нескольких лет. По прогнозу, опубликованному экономистами НИУ ВШЭ, государство будет вынуждено дофинансировать фонд на сумму, которая при худшем раскладе превысит более 700 млрд рублей за 5 лет. В работе экспертов ВШЭ отмечается, что это сопоставимо с тем, что каждый работающий гражданин в течение пяти лет должен обеспечить 9,7 тыс. руб. налоговых выплат для решения проблемы обманутых дольщиков. С учетом дефицита бюджета, очевидно, что необходимые средства могут быть найдены только за счет перераспределения расходов по другим статьям.

Юристы отмечают еще один важный нюанс. Монопольное сосредоточение права на допуск к строительству в руках одной структуры определенно создает конфликт интересов и может стать коррупционным фактором. Причем критерием для допуска в предлагаемом законопроекте является соответствие строительной компании перечню формальных факторов, таких как объем уставного капитала и отсутствие судимости у руководства организации. Практика показывает, что эти, равно как и другие формальные данные, при необходимости могут быть попросту "нарисованы". После чего недобросовестный застройщик может приступать к сбору денег дольщиков. Это может привести к появлению мошеннических схем и увеличить, а не уменьшить количество обманутых дольщиков, попутно опустошив государственный фонд, призванный им помочь.

Некоторые эксперты даже полагают, что фонд может стать инструментом для передела собственности в строительных компаниях, так как помимо изменения механизма обеспечения гарантий планируются значительные изменения в законе о банкротстве. И если раньше застройщики были защищены сроками внешнего наблюдения, то согласно нововведениям, если они будут приняты, практически любая строительная компания может быть почти моментально признана банкротом.

СМИ также сообщают о подготовке пакета поправок в закон о содействии жилищному строительству, в соответствии с которыми единый институт развития получит полномочия по проведению аукционов на застройку земель, принадлежащих государству. С принятием всех планируемых поправок в законодательство у чиновников в руках одновременно сосредоточатся инструменты по передаче земли, выдаче разрешений на строительство и легальной смене собственников-девелоперов. Такие изменения, дающие заинтересованным структурам огромную власть при возможной бесконтрольности, с перекладыванием всей ответственности на государственный бюджет, могут создать проблемы для целой отрасли и дольщиков. Все эти шаги могут привести к тому, что добросовестные застройщики просто прекратят участие в долевом строительстве, что крайне негативно скажется на стоимости квартир и доступности жилья для широких слоев населения.

Ориентация фонда на АСВ тоже может сыграть с разработчиками механизма злую шутку. Формально успешная работа АСВ по защите вкладчиков оборачивается большим количеством проблем из-за махинаций, которые предпринимают проблемные банки для уменьшения показываемой отчетности. Если аналогичная практика распространится и на долевые договоры, быть беде: люди, покупающие жилье, часто отдают свои последние деньги.

По сообщениям СМИ, законопроект, направленный Минстроем России в федеральные ведомства на согласование, получил негативные отзывы, - как по его форме, так и по содержанию. К примеру, отмечают в прессе эксперты, некоторые его нормы противоречат Гражданскому кодексу. Многое осталось и за рамками законопроекта.

Так, в документе не описан порядок возмещения вложений граждан при нехватке средств фонда, равно как и порядок учета и обработки денежных средств. Без внимания остался и механизм допуска застройщиков на рынок долевого строительства, что может повлечь большое количество мошеннических схем. Вероятно, такие пробелы были допущены авторами законопроекта из-за того, что документ готовился в сжатые сроки - по плану компенсационный фонд должен быть утвержден в правительстве не позднее декабря 2016 года и начать свою работу 1 января 2017 года.