Банкиры представили собственный взгляд на настоящее и будущее российской ипотеки - "Ипотечный манифест"

22 апреля. FINMARKET.RU - В понедельник глава правления банка DeltaCredit Сергей Озеров представил "Ипотечный манифест" - идеологическую платформу развития рынка ипотеки в России. В документе исследуются проблемы российской ипотеки, отмечается ее огромный потенциал и предлагаются эффективные модели функционирования.

Как говорится в сообщении DeltaCredit, "Ипотечный манифест" ставит целью активизировать диалог по стратегическим направлениям развития российской ипотеки как между самими банкирами, так и между банковским сообществом и органами госвласти и регуляторами. Документ является основой для дальнейшей выработки конкретных программ и предложений на базе профессиональных банковских ассоциаций. Реализация таких программ позволит банковскому сектору предоставлять более доступное ипотечное кредитование, что поможет в достижении целей правительственной стратегии "2030".

По словам С.Озерова, "Ипотечный манифест" - это первая масштабная попытка банковского сообщества представить собственный взгляд на настоящее и будущее российской ипотеки

В "Ипотечном манифесте" предлагается закрепить необходимость прозрачной и честной конкуренции участников рынка, проведение государством политики "осторожного, аккуратного регулирования рынка" и неприменение прямого вмешательства в ценообразование.

Также предлагается запуск программы денежной поддержки определенных групп населения в той или иной единовременной форме для формирования первоначального взноса либо платы за снижение процентной ставки. "Это могут быть субсидии работникам бюджетной сферы, различные целевые программы в стратегически важных отраслях, для отдельных групп населения", - сказал С.Озеров.

Необходимо повышение финансовой грамотности, прикладные знания в этой области актуальны для молодежи и могут преподаваться в старших классах, отметил банкир. Также нужно повышение прозрачности рынка недвижимости, устранение дисбалансов, способствующих возникновению высокой цены за квадратный метр.

Также необходимо развитие фондирования с помощью рынка ипотечных ценных бумаг. В настоящее время ипотечные кредиты имеют доходность 12-13%, маржа при выпуске бумаг составляет 2-3 процентных пункта, но инвесторы не готовы вкладывать средства в долгосрочные инструменты по ставкам 9-11%. "Поднять ставки по ипотеке - не решение, но есть другое предложение. В настоящее время есть льготная налоговая ставка по процентному доходу по ипотечным ценным бумагам в размере 15% вместо обычного налога в 20% для юридических лиц. Практика показала, что это недостаточная мотивация для инвесторов. Если налоговая ставка будет снижена до 5% или до 0% на два-три года, это привлечет большое количество инвесторов в ипотечные ценные бумаги и в итоге снизит ставки для заемщиков", - отметил глава банка.

"Мы видим будущее ипотечного рынка в обязательном развитии ипотечных ценных бумаг. В идеале могут успешно сосуществовать обе модели секьюритизации - одноуровневая континентальная модель и двухуровневая - с использованием ипотечного агента", - добавил С.Озеров.

Также он отметил, что регулирующие органы зачастую принимают решения "с целью защитить население, но на самом деле их решения в большинстве случаев только удорожают ипотеку". В качестве примера он привел запрет на взимание комиссии за выдачу и за досрочное погашение кредита. "Отмена комиссий не отменила расходы, и банки в результате заложили эти расходы в процентную ставку. Проигрывают те, у кого низкие доходы, потому что они не могут провести досрочное погашение", - сказал банкир.

"Если мы решим проблемы правовой неопределенности, создадим такие понятия, как существенные условия кредита, полная стоимость кредита, то конкуренция сама собой станет более добросовестной", - заявил С.Озеров.

Он также отметил, что "пристальное внимание со стороны государства принесет пользу, когда будет повышаться качество коммерческих институтов и рыночного регулирования вместо деклараций по конкретным значениям процентных ставок". По его словам, декларативные заявления относительно ставок со стороны руководителей страны дезориентируют и дестабилизируют рынок, а "у населения формируются ожидания, которые ни на чем не основаны".

В свою очередь, вице-президент Ассоциации региональных банков России (ассоциация "Россия") Олег Иванов отметил, что "с точки зрения Ассоциации региональных банков и двух профильных комитетов Ассоциации - комитета по ипотечного кредитованию и по банковскому законодательству - этот ипотечный манифест является хорошим чтением для всех государственных мужей, для того чтобы навести порядок в мозгах".

По его мнению, ряд регулятивных решений (включая запрет моратория на досрочное погашение, отмену комиссий и т.д.) просматривается "на один шаг вперед". "Прежде чем принимать решения, нужно понять сложные взаимосвязи и просчитать на два хода вперед", - отметил О.Иванов, добавив, что в ближайшее время в рамках законодательной работы "Ипотечный манифест" будет активно использоваться ассоциацией.

Президент Европейского трастового банка, председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин отметил, что хотя выдача ипотечных кредитов в 2012 году составила около 1 трлн рублей, "мы топчемся на месте, деньги в ипотеку не идут". По его словам, в стратегии развития ипотечного рынка было зафиксировано, что секьюритизация должна была составить 45% от портфеля, а в прошлом году составила лишь 6,5%, и "если правительство не предпримет определенных резких шагов, исправить ситуацию будет невозможно".

Комментируя пожелания премьер-министра РФ Дмитрия Медведева снизить ставку по ипотеке до 10%, А.Крысин высказал мнение, что "если правительство возьмется, до 10% можно сделать - для этого нужно сделать вещи, которые болезненны для бюджета, но они очевидны и выполнимы". Например, можно сделать "надежность ипотечных ценных бумаг на уровне государственных ценных бумаг", и тогда доходность ипотечных бумаг будет сопоставима с доходностью ОФЗ, и при минимальной марже между ставками по ипотеке и доходностью ипотечных бумаг в 2-3 процентных пункта "в 10% годовых можно будет уложиться".

По его мнению, также "должны делать что-то институты развития", в частности, часть расходов по выпуску ипотечных бумаг могло бы взять на себя Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Кроме того, Банк России мог бы заняться выкупом ипотечных облигаций с рынка, а также активнее рефинансировать ипотеку, полагает А.Крысин.