"Эксперт РА" понизило рейтинг облигаций "Бизнес-недвижимости" на 4 млрд руб. до уровня "ruBBB+"

Рейтинговое агентство "Эксперт РА" понизило кредитный рейтинг облигаций АО "Бизнес-недвижимость" серии 001P-01 объемом 4 млрд рублей до уровня "ruBBB+", сообщается в пресс-релизе агентства.

Ранее долговой инструмент имел рейтинг на уровне "ruA-".

По данному выпуску не предусмотрены возможные дополнительные корректировки за субординацию, обеспечение и поручительство, в связи с чем агентство устанавливает паритет между текущим рейтингом эмитента и облигациями серии 001P-01.

Компания разместила 4-летний выпуск на 4 млрд в августе 2020 года по ставке 7,9% годовых.

Днем ранее "Эксперт РА" понизило рейтинг кредитоспособности АО "Бизнес-недвижимость" до уровня "ruBBB+" и изменило прогноз по рейтингу со "стабильного" на "негативный".

Группой на 100% владеет АФК "Система" (MOEX: AFKS), которая формирует ее дальнейшее развитие. Агентство высоко оценивает финансовые возможности материнской структуры, позволяющие оказать поддержку компании в случае возникновения необходимости. В результате этого агентство выделяет сильный фактор поддержки со стороны собственника.

Как поясняет агентство, понижение рейтинга группы обусловлено временным снижением ряда финансовых показателей. "За 2020 год выручка от рентного бизнеса и реализации инвестиционной недвижимости и земельных участков снизилась на 12%, до 6,4 млрд рублей, чистая прибыль сократилась на 67%, до 0,7 млрд рублей, EBITDA снизилась на 32%, до 2,3 млрд рублей. На фоне снижения показателя EBITDA, отношение долга с учетом задолженности перед связанной стороной, возникшей в связи с расширением портфеля объектов недвижимости, на 31 декабря 2020 (отчетная дата) к EBITDA за 2020 год увеличилось до 5,7х со значения 3,5х в 2019 году. Показатель долг/EBITDA без учета обязательств перед связанной стороной по итогам отчетного периода составил 1,7х при 0,45х годом ранее. Покрытие EBITDA процентных платежей снизилось до 2,3х при 3,1х годом ранее. Также значительное негативное влияние на итоговую рейтинговую оценку оказало падение покрытия долгового портфеля активами компании: при выделении загородной недвижимости в самостоятельную структуру, показатель LTV на отчетную дату для сегмента коммерческой недвижимости оценивается на уровне более 0,95х, показатель LTV без учета обязательств перед связанной стороной - 0,3х", - говорилось в релизе.

Установление негативного прогноза по рейтингу, по оценке агентства, обусловлено крайне высоким ожидаемым уровнем долговой нагрузки в период активной инвестиционной фазы по проекту коворкингов. Восстановление показателей долговой и процентной нагрузки до уровней 2019 года прогнозируется агентством не ранее 2025 года, что оказывает сильное давление на рейтинговую оценку, однако агентство позитивно оценивает перспективы успешной реализации обновленной стратегии компании, которая позволит нарастить среднюю арендную ставку по портфелю коммерческой недвижимости за счет повышения класса объектов и улучшит эффективность использования активов.

По расчетам агентства на горизонте 2 лет операционный денежный поток компании, остаток денежных средств и имеющиеся лимиты по кредитным линиям будут достаточны для обеспечения капитальных затрат на поддержание и развитие бизнеса в размере 4,2 млрд рублей, расходов на обслуживание долга и выплату дивидендов в 2021 году. Долговой портфель компании на конец 2020 года представлен облигационным займом на 4 млрд рублей, амортизация по которому предусмотрена с 2023 года, и задолженностью перед связанной стороной за приобретенные активы (более 65% долгового портфеля), погашение которой компания планирует осуществлять не ранее 2029 года. Таким образом, текущий график погашения оценивается агентством как комфортный, без пиков до 5 лет. Выплаты по телу долга в 2021-2022 гг. по ожиданиям агентства не превысят 2% от общей суммы задолженности.

Других выпусков облигаций компании в обращении нет.

АО "Бизнес-Недвижимость" - один из ключевых игроков на рынке коммерческой недвижимости класса "В-" и "С" в Москве, обладает самым широким портфелем, насчитывающим более 70 объектов. Помимо этого, группа ведет операционную деятельность на рынке малоэтажной и загородной жилой недвижимости Москвы и Московской области, имея значительное количество земельных участков, а также предоставляет сервисные услуги. Согласно данным аналитической системы "СПАРК-Интерфакс", контролирующим владельцем АО "Бизнес-Недвижимость" является АФК "Система".